Věštění z křišťálové koule se nekonalo, prognózy jsou ale mírně optimistické

Úsloví o křišťálové kouli nejednou padlo z úst účastníků Stavebního fóra REM Autumn 2020, které se konalo ve středu 21.10.2020 v sále kina Přítomnost v přímém přenosu televizních kamer. Pravidelné podzimní setkání se zabývalo především situací na našem realitním trhu, ale také výhledem do budoucnosti. A protože se velká část celodenního jednání týkala rezidenčního bydlení, měli by zpozornět hlavně ti, kdo si chtějí v nejbližším období pořídit byt, ať už pro vlastní bydlení nebo jako investici. Na rezidenčním trhu se totiž odehrávají docela zajímavě věci.

Podotkněme, že, jak jinak, celým Stavebním fórem se na pozadí úvah o současném i budoucím vývojem trhu nemovitostí připomínala koronavirová pandemie, která na rozdíl od řady hospodářských odvětví nepostihla nemovitostní trh tak, jak se řada odborníků domnívala. Zdenka Klapalová ze společnosti Knight Frank to komentovala slovy: „I přes očekávání slev si nemovitosti drží svou hodnotu.“  Je třeba ovšem dodat, že to platí selektivně. Zatímco hotelový a volnočasový sektor se potácejí u dna, a kanceláře či obchod se drží nad vodou, tahounem je logistika, a především rezidenční nemovitosti. Marcel Soural z developerské společnosti Trigema označil dokonce v této souvislosti „rezidenční trh za stabilizátor ekonomiky.“

Obdobně to vidí i Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank, který konstatoval, že „nemovitostní trh se vyvíjí nadmíru dobře, je to dáno chutí investovat, přesouvá se důraz na investiční bydlení, nelze přitom vyloučit, že se dočkáme průměrné sazby hypotečního úroku pod 2 %, což bude návrat k rekordnímu minimům v roce 2016.“

Bydlení Braník (Trigema)

Stejného názoru byl i Radek Vachulka, manažer hypotečních úvěrů České spořitelny, který uvedl, že pro tento rok „nikdo neodhadoval, jak se hypoteční trh bude vyvíjet,“ přitom však letos „můžeme reálně očekávat objem hypotečních úvěrů ve výši 220 až 230 mld Kč, a tak atakovat čísla z rekordního roku 2016. Je třeba ovšem dodat, že růst objemů je také tažen růstem cen nemovitostí.“ 
Pandemie nepandemie, rezidenční trh láme rekordy, ale také objevuje další možnosti svého rozvoje.

Byty s home office jako bydlení budoucnosti?

Novým fenoménem covidové karantény se stala práce doma a ukázalo se, že leccos se dá dělat díky moderním komunikačním technologiím i v home office. Konec konců jsme o tom psali na našem webu v článcích o rekreačním bydlení, kdy lidé pracovali na dálku na chatách i chalupách nebo v článku o Pražanech, kteří se stěhují za hranici metropole, protože i tam mohou vykonávat své zaměstnání. Tento trend potvrdil v diskusi i Radek Vachulka, který na fóru uvedl, že podle jejich dat „práce na dálku zvýšila poptávku po levnějších bytech nebo rodinných domech ve větších dojezdových vzdálenostech.“

V zásadě by to představovalo vážnou konkurenci pro rozvoj developmentu kancelářských ploch. Petr Palička z Penta Real Estate však předpokládal, že k „odlivu klientů do home office nedojde“, protože osobní kontakty jsou pro chod firem a obchodní jednání nezastupitelné. 

Alfa Residence - byty s home office (Mint Investments)

Jan Řežáb z developerské společnosti JRD s tímto sdělením nepolemizoval, viděl však v trendu home office příležitost a „velkou výzvu pro developery“. Podle osobních zkušeností z první vlny pandemie je  problém v kompozici bytových dispozic, které by měly třeba vyhovovat orientaci kamery počítače, charakteru pozadí v místnosti, stínění či osvětlení a dalším podmínkám klidné práce. Neméně důležitým faktorem je i cena bytové plochy, protože každá místnost navíc nemovitost klientovi prodražuje. Co však je podstatné a stejné pro práci jak v kanceláři ve firmě, tak i v home office, je zdravé prostředí, což bylo i námětem samostatného diskusního panelu.
 
Zdravé bydlení – předpoklad dobré investice 

Zatím se tomu nepřikládá tak velký význam. Ale jak upozornil Lukáš Ferkl, ředitel Univerzitního centra energeticky efektivních budov (UCEEB) ČVUT „zvyšují se nároky na vnitřní prostředí rezidenčního bydlení z důvodu přesunu lidí na home office.“

Předmětem zájmu developerů už tak nejsou jen energetické úspory budov, ale čím dál více je kladen důraz na zdravé bydlení, protože jak se shodli účastníci diskuse, a vyjádřil to i Lukáš Ferkl: „Hlavním tématem výzkumu byla v budovách energetika, ta se ale v posledních letech zdá vyřešená. Moderní budovy mají v podstatě zanedbatelnou spotřebu na vytápění a chlazení. Řeší se vlastně pouze chlazení v létě – to silně souvisí s vnitřním prostředím. Zanedbal se člověk v budově.“

Důkladně izolované obálky budov sice výrazně šetří energie, na druhé straně však vyvolávají další problém, jak zajistit v interiéru vedle tepelného komfortu i zdravé vnitřní klima. Zuzana Mathauserová ze Státního zdravotní ústavu, kde vede Národní referenční laboratoř pro prašnost a mikroklima v pracovním prostředí, jmenovala hned několik negativních faktorů, které ovlivňují zdraví lidí, jako jsou prach, pyly, alergeny, bakterie a viry, roztoče, oxid uhličitý ve vydýchaném vzduchu, plísně díky vlhkosti apod. Většina z nich je ovlivnitelná větráním a jak řekla: „Dostatečné větrání je základem zdravého bydlení.“

Jan Řežáb, jehož developerská společnost JRD Development je jedničkou na trhu nízkoenergetického a pasivního bydlení, proto považuje nucené větrání spojené s rekuperací za nezbytnou složku celkové koncepce zdravého bydlení. Jak uvedl, pokud se „v nevětrané místnosti koncentrace CO₂ dostane nad 1000–1200 ppm, můžeme pociťovat únavu, ztrátu koncentrace a bolesti hlavy.“  Důležité je také dodržovat kromě tepelného komfortu také stálou vlhkost vzduchu, kdy je třeba počítat s takovými fakty, jako například tím, že „čtyřčlenná rodina dokáže vydýchat až 12 l vody za den.“ 

Císařská vinice (JRD Císařka)

Vnitřní klima lze lépe regulovat topením a chlazením prostřednictvím tzv. aktivních stropů, jak je nyní budou instalovat ve svém projektu Císařská vinice. „Je to komfortní, ale stále příliš drahé“, jak řekl.

Zdravé bydlení má ještě mnoho dalších aspektů jako jsou hluk, přirozené osvětlení, zelené střechy atd. Eva Neudertová, Green business manažer Skanska Reality, upozornila ještě na jeden důležitý moment – hospodaření s vodou, kterému se developer věnuje kupříkladu v projektu Botanica K. Při využití tzv. šedé vody, kdy se voda po koupání a mytí vrací do oběhu ke splachování WC, se ušetří až 25 % spotřeby pitné vody. Totéž platí při využití moderních armatur.

Diskuse potvrdila, že nemovitosti s technologiemi zdravého bydlení mají před sebou skvělou budoucnost a jsou předpokladem lepší obchodovatelnosti a výhledově i dobrou investicí. A pro nastávající trend nájemního bydlení, jak se o něm také na fóru hovořilo, téměř nezbytností. 

Vzestup nájemního bydlení

Na tom se shodli všichni diskutující. Hitem letošního roku je nárůst zájmu o výstavbu nájemního bydlení. Na našem webu jsme tento trend předvídali už na počátku roku, když jsme se ptali, zda nastává éra nájemního bydlení? V září byla dokonce založena Asociace nájemního bydlení. 

Smíchov City (Sekyra Group)

Prokop Svoboda z realitní společnost Svoboda & Williams, která se zaměřuje na prodej prémiového bydlení, předpokládá že kromě investorů vyšší střední třídy, která se „stále více uchyluje k trendu nájemního bydlení by na trh mohly vstoupit institucionální peníze z penzijních a korporátních fondů. Na nájemní segment se mnohem více zaměří i developeři, vzroste počet velkých nájemních celků.“

A jmenoval několik těch, o kterých jsme už psali, jako například Fragment (Trigema), Tulipa Karlín (AFI Europe) nebo Smíchov City (Sekyra Group). 

Petr Vohralík, manažer úvěrových rizik Real Estate v České spořitelně, pak potvrdil, že i banky jsou tomuto trendu nakloněny, když prohlásil: „Jsme připraveni financovat i nájemní bydlení, je to koncept budoucnosti.“

Prognózy bez křišťálové koule

A nakonec několik opatrných předpovědí budoucího vývoje, které na Stavebním fóru padly, a podle nichž se mohou orientovat ti, kdo si chtějí koupit byt nebo jinou nemovitost. 

Podle Radka Vachulky z České spořitelny, jsou v současné nejisté covidové době nemovitosti „ostrovem důvěryhodnosti a jistoty“. Proto předpokládá, že „ceny nemovitostí porostou“, ale „příští rok budou sazby úroků hypotečních úvěrů spíš stagnovat“.

Prokop Svoboda z realitní společnost Svoboda & Williams, který považuje „nemovitosti za třetí pilíř důchodového pojištění“ se domnívá, že „byty nebude v takové míře kupovat střední a vyšší střední třída. Vzhledem k nedostatečné výstavbě a poptávce ze strany institucí a korporací však nedojde k poklesu cen nemovitostí.“

Lukáš Kovanda z Trinity Bank si myslí, že se naučíme s koronavirem žít. „Pokles ekonomiky by mohl být o 8 %, pro příští rok se očekává tempo růstu 4 %, návrat k normálu možná od I. čtvrtletí 2021.“ Z jeho pohledu makroekonoma by však radil se s investicí do nemovitostí ještě neukvapovat. „Kdo nepotřebuje hned teď bydlet, měl by počkat do příštího roku.“

Za developery soudí Marcel Soural, že „v situaci, kdy se staví jako tento rok něco kolem 5000 bytů, zatímco trh by jich potřeboval pro stabilizaci cen 10 000, je zřejmé, že ceny nejspíš porostou.“

Titulní vizualizace: Fragment (Trigema)

 

Další podobné články