Útěk z města? Přestěhují se Pražané za hranici metropole?

Trend je podle čísel celkem jasný. Po léta dominovala Praha, kde se odehrávaly zhruba dvě třetiny bytové výstavby. V posledních letech ji však začal dohánět Středočeský kraj. A loni se už podle aktuálních dat Českého statistického úřadu dostal ve statistice výstavby zahájených bytů na první místo, když se v kraji začalo stavět celkem 5882 nových bytů. Byť to bylo nad Prahou těsné vítězství o jeden jediný byt, potvrzuje to fakt, který už kdekdo ve svém okolí zaznamenal. Praha se rozrůstá za svými hranicemi. Lidé a spolu s nimi i developeři utíkají z města a stěhují se na „venkov“.   

Je to zcela proti smyslu magistrátní politiky, jejímž cílem je budovat město krátkých vzdáleností, zastavit rozšiřování bytové výstavby k okrajům metropole, zastavět nevyužívané plochy brownfieldů v centru a širším centru města, kde se soustřeďuje převážná většina pracovních příležitostí a vytvořit z hlavního města České republiky důstojné místo pro práci i život.  

Jenže se ukazuje, že plány a skutečnost jsou rozdílné. Například v Praze se v červnu začalo v rámci nových projektů stavět jen 134 nových bytů, od začátku roku je to celkem 2553 bytových jednotek. Ve Středočeském kraji ovšem ve stejném měsíci začali stavět 469 nových bytů. Celkem to ve středních Čechách dělá od počátku roku už 2719 nových bytů. Většina z nich sice připadá na rodinné domy, což ale vzhledem k charakteru zástavby „venkova“ není překvapivé. Ve statistice letos dokončených bytů je to obdobné. Vede Středočeský kraj s celkem 2797 byty, z toho 397 jich bylo dokončeno v červnu. Ve druhé Praze se letos dokončilo 2142 nových bytů, v červnu pak jen 222!
Průběžná čísla jsou ovšem velmi ošidná. Při tak malém počtu bytů, které jsou ve hře, stačí v Praze či Středočeském kraji jeden či dva větší projekty a čísla se mohou měsíc od měsíce různě měnit. Na výrazný obrat to ale zatím neukazuje.

Višňovka bytové domy Horoměřice (Prodejce: Realitní společnost České spořitelny/Absoluta Real)

Opusťme proto statistiky a podívejme se na tento fenomén z jiné strany, z pohledu těch, kteří jsou přímo v „terénu“ a zaznamenávají zvýšený zájem Pražanů, ale i těch, kdo v Praze před tím nežili, o bydlení za hranicemi metropole. Je to pro ně nutnost, nebo pouhý zájem o bydlení na venkově? V čem to má své výhody a nevýhody? Co to znamená pro developery? Bude tento trend pokračovat a jak dlouho? Není nakonec orientace k „útěku z města“ znakem určité společenské proměny života, kdy, jak ukázala koronavirová karanténa, se dá v době moderních informačních technologií dobře pracovat v klidném prostředí domova v dosahu metropole?   

Za cenu pražského bytu dům se zahradou nebo místnost navíc

Není už ani veřejným tajemstvím, že hlavní příčinou zájmu o bydlení ve Středočeském kraji je neustále stoupající cena nových bytů, jejíž strmý růst v posledních pěti letech kopírují s malým odstupem i nemovitosti určené k bydlení v tzv. second handu. Podle posledních údajů společné analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Central Group stoupla průměrná cena nových bytů za 1. čtvrtletí tohoto roku až na závratných 106 392 korun za m². A to už je velmi pádný důvod, aby si velká část lidí, kteří počítali s bytem v Praze, začala kvůli jeho cenové nedosažitelnosti pořizovat bydlení vedle Prahy. 

Je třeba ovšem mluvit souhrnně o bydlení. Do středních Čech se lidé totiž doposud stěhovali především do rodinných domů, zatímco bytová výstavba byla v menšině. Tento poměr se ale výrazně mění. Loni například firmy postavily podle dat ČSÚ ve Středočeském kraji 4372 rodinných domů, ale už 1335 bytů, což je nejvyšší číslo za posledních 10 let a je to dvakrát víc než v roce 2017. 

Nárůst zájmu o koupi bytů potvrzuje řada developerů i prodejců, kteří ve středočeské aglomeraci podnikají v obou segmentech bydlení: Tak například Viktor Peška, obchodní ředitel skupiny Crestyl, která staví byty i rodinné domy v Berouně a Vysokém Újezdě říká: „Bydlení mimo Prahu je díky nárůstu cen bytů v hlavním městě stále populárnější. Lidé dokonce více než dříve vyhledávají nejen domy, ale i byty. U obou našich projektů v dojezdové vzdálenosti od metropole se byty prodávají rychleji, než řadové domy či pozemky pro výstavbu, i když i tam je tempo prodejů působivé. Například v centru obce Vysoký Újezd, která leží nedaleko pražského Zličína, se nám podařilo všechny byty vyprodat více než rok před jejich dokončením.“

Zvýšený zájem také potvrzuje i Marek Doležal, výkonný ředitel Realitní společnost České spořitelny/Absoluta Real s. r. o., která prodává jak rodinné domy, tak i byty. když uvádí: „V rámci našich prodávaných projektů VIŠŇOVKA bytové domy HOROMĚŘICE, Viladům Borovského Slaný a Na Malé Růži v Drahelčicích (rodinné domy) jsme zaznamenali zvýšený zájem klientů jak o byty, tak i o řadové, či samostatné domy s dobrou dostupností do Prahy, a to zejména vzhledem k cenové hladině a blízkosti přírody“.

Cena samozřejmě rozhoduje, jak velký je ale cenový rozdíl, který je důvodem, že se lidé stěhují z Prahy? Mgr. Peter Višňovský, ředitel realitní kanceláře LEXXUS NORTON, říká, že může být docela velký. „V lokalitách dobře napojených na hlavní město se ceny pohybují o zhruba 20 až 25 % níže, a zájem je vysoký nejen o rodinné domy, ale také o byty v bytových domech. Jako příklad mohu uvést Beroun nebo Čelákovice, které mají výborné a přímé spojení do Prahy.“

Bytový dům Beroun (Prodejce: LEXXUS NORTON)

Konkrétně, jak uvádí Mustafa Türkmen, jednatel společností ze skupiny F&S Invest, která kromě jiného staví v Drahelčicích rozsáhlý projekt rodinných řadových domů Na Malé růži, to vypadá tak, že zde noví majitelé „u řadových domů získají v ceně bytu 2 + kk na Zličíně užitnou plochu 100 m2 a kousek své vlastní zahrady.“

A Marek Doležal lapidárně konstatuje: „Za cenu startovacího bytu 2 + kk v okrajové části Prahy získáte v Horoměřicích a Slaném plnohodnotný byt 3 + kk.“ 

Viladomy Slaný (Prodejce: Realitní společnost České spořitelny/Absoluta Real)

Možná by mohl někdo namítat, že se v tom případě může šetřit na kvalitě standardního vybavení. Zkrátka, že na „venkově“ nemusíte za stejnou cenu dostat totéž, co v Praze. Ale i to prodejci nového bydlení popírají.

„Dá se říct, že vybavením i kvalitou se jedná o projekty plně srovnatelné s těmi pražskými“, říká Peter Višňovský. A Marek Doležal jde ještě dál: „U všech našich projektů rozhodně získávají klienti za srovnatelnou cenu v porovnání s okrajovými částmi Prahy větší komfort bydlení, větší podlahovou plochu bytu a v ceně i parkovací stání.“

Co k tomu dodat?

Na prvním místě už nejen mladí

Logika porovnání cen vně a uvnitř Prahy vede k závěru, že největší zájem o bydlení za hranicemi metropole budou mít především mladí lidé. Zakládají rodiny a potřebují nutně bydlet, mají hlouběji do kapsy než dříve narození díky nedlouhé profesní praxi, nevadí jim delší nebo komplikovanější doprava do zaměstnání ve městě, snášejí lépe „nepohodu“ někde i nedostatečné infrastruktury. Je to skutečně tak? 

Nepochybně ano. Tak například Mustafa Türkmen zcela jednoznačně říká: „Většina klientů v projektu Na Malé Růži v Drahelčicích jsou mladé rodiny žijící v Praze, které hledají dostatečně velké a cenově dostupné bydlení v okolí Prahy. Jedná se o páry, které v Praze studovaly. Nyní v ní pracují, ale nemají k městu tak velkou citovou vazbu, a tak jim nevadí se přestěhovat za hranici.“

Projekt Na Malé růži v Drahelčicích (Developer:Skupina F&S Invest)

S tím souhlasí i Peter Višňovský: „Určitě můžeme potvrdit, že větší zastoupení mají mladé páry a mladé rodiny, starší kupující jsou spíše výjimkou.“

Na tuto hlavní skupinu zájemců se ovšem začíná čím dál tím více tlačit i střední třída, která donedávna upřednostňovala bydlení v hlavním městě, jak potvrzuje Viktor Peška, když ke spektru zákazníků uvádí: „Zájem o bydlení za hranicí Prahy má klasická střední třída a zejména mladé rodiny. Pokud si zájemci vyberou místo s dobrou infrastrukturou, jako je například Beroun nebo Vysoký Újezd, tak získají vysokou úroveň bydlení za podstatně nižší cenu než v Praze. Do práce mohou snadno dojíždět, veškerou občanskou vybavenost přitom mají přímo ve svém bydlišti. Jakou konkrétní lokalitu si vyberou je pak již na jejich osobní preferenci – v Berouně se jedná o skutečně městské prostředí, naopak Vysoký Újezd představuje poklidný venkov.“

Podobné to vidí i u rozsáhlého projektu Zåhrada to je život v Lysé nad Labem jednatel developerské společnosti MS development Ing. arch. Michal Šourek. Projekt rozdělený do několika etap se již prodává řadu let. Klienty láká výtečná dopravní dostupnost, pár minut chůze od lokality je nádraží, odkud se dopravíte vlakem do centra města na Masarykovo nádraží už za půl hodiny, a rovněž kompletní občanská vybavenost v okolí bydliště. A kdo jsou zájemci: „Mladé páry především, ve druhém pořadí střední třída a důchodci,“ uvádí Michal Šourek.

Projekt Zåhrada to je život v Lysé nad Labem (Developer: MS development)

V Realitní společnosti České spořitelny, jejíž makléři prodávají širší portfolio nových bytů za hranicemi Prahy, už mladí v současnosti tolik nedominují. „Spektrum klientů zahrnuje všechny skupiny,“ konstatuje Marek Doležal a upřesňuje: „Singles získávající větší dispozici bytu s perspektivou, že v budoucnu naváží vztah, a i tak se do svého bytu vejdou se zachováním dostačeného komfortu bydlení. Mladé páry se nemusejí bát přírůstků v rodině. Střední třída v rámci dostatečných příjmů nemusí řešit příliš vysoký hypoteční úvěr. Důchodci mohou v rámci přesunu za rodinou získat výměnou za dosavadní byt adekvátní bydlení, a ještě jim zůstanou finanční prostředky jako životní rezerva.“

Ukazuje se, že na „venkov“ za hranicemi Prahy se už přednostně nestěhují jen mladí, ale z různých důvodů je dohánějí i všechny ostatní vrstvy obyvatel.  Společným argumentem je cena, která vyhání z města i ty, kteří by v něm rádi bydlet zůstali. 

V Praze nad 10 let! Na venkově za mnohem kratší dobu.

Vztah developera a klienta jsou spojité nádoby. Jakmile lidé zjistili, že koupit si byt, byť jen kousek za hraniční pražskou čárou, přináší řadu již zmíněných výhod, začali si tam pořizovat nové bydlení. A za nimi přicházejí i developeři. I pro ně má podnikání mimo Prahu, ale přesto v jejím dosahu některé přednosti. 

Například vstupní cena stavebního pozemku, která se promítá do konečné příznivé hodnoty bytové plochy, je významně nižší než v Praze, i když rozdíl se stále podle vzdálenosti od metropole zmenšuje. A i když ostatní náklady se příliš neliší od těch v hlavním městě, má podnikání ve Středočeském kraji jedno velké plus – délku povolovacího procesu. 

V Praze trvá vyřízení stavebního povolení pro běžný bytový dům podle vyjádření Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) často 10 i více let. A to samozřejmě každou výstavbu výrazně prodražuje. Připočteme-li k tomu chybějící metropolitní plán, který snižuje počet vhodných stavebních pozemků, a celou řadu dalších úředních potíží, pak se zdá být jisté, že podnikání ve Středočeském kraji má a bude mít pro developery svou přitažlivost. S menšími obcemi nebo městy se dá v tomto ohledu lépe jednat.

Projekt Na Malé růži v Drahelčicích (Developer:Skupina F&S Invest)7

S tím souhlasí i Mustafa Türkmen z developerské skupiny F&S Invest, která má s výstavbou ve Středočeském kraji, konkrétně v Drahelčicích a ve Slaném, dlouhodobé zkušenosti, když říká: „Vzhledem k velikosti obou municipalit je jednodušší možnost osobního jednání a setkávání, než by tomu bylo v případě projektu v Praze. Díky menší zahlcenosti úřadů jsou také jednotlivé procesy rychlejší.“

To ale nemusí u rozsáhlejších projektů platit všeobecně. V Lysé nad Labem se objevuje stejný problém jako u městských částí v Praze, pokud projekt přesahuje funkční období několika zastupitelstev, která se s developerem nedokáží domluvit na určité závazné koncepci a naplnit svou část dohody. Takže tak růžové to všude mimo Prahu nemusí být. A v jistém směru může být taková výstavba i problematičtější než v Praze. 

Obecný problém: Kdo zaplatí infrastrukturu?

Je to v Praze častý problém. Městské části nemají v rozpočtu peníze na mateřskou školu, někde dokonce i na základní školu, chtěly by přispívat nebo vybudovat na náklady developera městský park apod. Totéž se objevuje u větších měst Středočeského kraje, kde zastupitelstva takto podmiňují povolení výstavby. U malých obcí je to ale mnohdy ještě obtížnější. Cena pozemků na „zelené louce“ je sice relativně nižší než v menším městě, ale často chybí navíc i základní technická infrastruktura. 

Problémem menších obcí je totiž fakt, že získávají finanční prostředky podle počtu trvale bydlících. Jenže když chcete stavět v obci, v jejíž infrastruktuře toho moc není, a řada lidí má trvalý pobyt jinde, protože se stěhuje do nového domova až po roce či déle, nebo má byt či dům jako investici, pak je logické, že obec na novou infrastrukturu nemá. 

Kde je proto pro developera výhodnější stavět a proč? A kde lze tedy očekávat, že se bude v budoucnu stavět? Na typickém venkově nebo ve městě?

„Každá lokalita má své kouzlo,“ konstatuje Viktor Peška. „Pokud v daném místě nějaká část občanské vybavenosti či technické infrastruktury skutečně chybí, je v zájmu developera, aby do ní sám investoval, protože pak by jinak sám nemusel úspěšně prodávat. Musí to být ale spravedlivé, protože jinak hrozí nebezpečí, že developeři budou preferovat pouze etablované lokality a nebudou revitalizovat brownfieldy a rozvíjet místa, kde nic není.“

Vysoký Újezd (Developer: Skupina Crestyl)

Ani Mustafa Türkmen si nemyslí, že řešení je jasné: „Nedá se jednoznačně říct, kde je to výhodnější,“ říká. „Obě varianty mají své výhody a nevýhody, které se navzájem prolínají. Základ je však vždy stejný, a to nalézt dohodu s představiteli dotčených municipalit.“

A Viktor Peška dodává: „Je třeba najít určitou rovnováhu. Každé místo potřebuje něco jiného. Například ve Vysokém Újezdě investujeme velké prostředky do technické infrastruktury, vybudovala se čistička nebo komunikace, které zde chyběly, revitalizujeme náves, vysadíme zde i přes 1200 stromů. Vybudovali jsme i komerční prostory pro prodejny a restaurace. V Berouně jsme zase pomohli s vybudováním školky a součástí našeho projektu v sousedství centra města jsou i dva parky, které slouží všem obyvatelům.“

Výpovědi developerů, kteří mohou srovnávat obtíže a výhody obou typů podnikání, naznačují, že stavět se bude všude, kde to bude kolem Prahy jen trochu možné. Zájemci o nové bydlení si tak budou moci vybírat z velmi široké nabídky různého způsobu bydlení.

Je město krátkých vzdáleností už minulostí?

Podle uvedených názorů developerů a prodejců nic nenasvědčuje tomu, že trend „vylidňování“ města se v dohledné době zastaví. Pregnantně to za všechny vyjadřuje Mustafa Türkmen, když říká: „Předpokládáme, že trend hůře dostupného bydlení v Praze se v následujících letech nezmění a s tím související stěhování do dobře dostupných lokalit v okolí metropole bude i nadále pokračovat.“

Čas mu dává za pravdu. Nový metropolitní plán, který by měl „uvolnit“ k rezidenční výstavbě další lokality, bude platit až od roku 2023. Stávající nedostatek vhodných pozemků a tím i bytů na trhu by mohl řešit intenzivní rozvoj brownfieldů, kde by bylo možné postavit až 70 000 bytů. Ale tam to také drhne (psali jsme zde). Zatím se bude stavět jen na jednom z nich, a to u Anděla (projekt Smíchov City). Optimisté se domnívají, že nový stavební zákon by mohl povolovací procesy výrazně urychlit. Jestliže všechno dobře dopadne, pak by mohl platit už od příštího roku, a účinnosti by pak postupně nabýval do poloviny roku 2023. 

Smíchov City – první z velkých zastavovaných brownfieldů v centru města (Developer: Sekyra Group)

Předpokládejme, že vše půjde hladce tak, jak zúčastněné strany předpokládají, a stavební povolení budou přicházet jedno za druhým. To ovšem ještě vůbec nic neznamená, protože masivně se bude s největší pravděpodobností stavět především na brownfieldech, z nichž většina je v centru, nebo širším centru Prahy. Vyhovuje to jak velkém developerům, kteří zde vlastní pozemky, tak i městu, které chce budovat metropoli krátkých vzdáleností. Ale v takovém případě pak nelze očekávat, že by pominul hlavní důvod toho, proč Pražané nebo „noví Pražané“ opouštějí Prahu, protože se cena v těchto atraktivních lokalitách i při větším počtu nabízených bytů, jak by jinak velela logika trhu, nebude pohybovat příliš dolů.

Navíc není jisté, zda developeři najdou pro své byty v Praze dost zájemců. Kde se neprodává, tam se ani se stavebním povolením nestaví. Mnozí velcí developeři, jak se zdá, už s tím počítají. Ve svých projektech dávají prostor výstavbě družstevního nebo nájemního bydlení (psali jsme zde). AFI Europe, jeden z velkých pražských developerů, který stavěl výhradně byty do vlastnictví, nedávno prohlásil, že se již bude věnovat výlučně realizaci nájemního bydlení. A další se budou patrně snažit stavět za hranicemi Prahy, protože tam jsou jejich potenciální klienti. 

Tulipa Karlín – projekt výlučně nájemního bydlení (Developer: AFI Europe)

Pro obce či města ve Středočeském kraji to bude přinášet některé výhody v podobě zlepšené infrastruktury. Pro Prahu to může být katastrofa. Vždyť už dnes podle nedávno zveřejněné studie Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR) do Prahy pravidelně cestuje do zaměstnání zhruba 180 tisíc lidí. Tedy tolik, jako by se sem a tam denně přemisťovalo jedno velké krajské město. Většina z nich přitom vlastním automobilem. Jaké dopravní zácpy a potíže s parkováním to způsobuje, a bude ještě dlouho způsobovat, protože Praha nemá v tomto ohledu dořešenu dopravní infrastrukturu, není třeba rozebírat. 

Idea města krátkých vzdáleností, kdy se metropole nebude rozrůstat ke svým hranicím, tak proti vůli odborníků a politiků díky výstavbě za hranicemi Prahy bere za své. Jenže to nemusí být tak špatně, jak se na pohled zdá.

Mysli globálně, bydli lokálně

Už koronavirová karanténa naznačila, že se vše nemusí odehrávat v hlavním městě. Nové digitální technologie ukázaly i přes jistá omezení, protože osobní kontakty jsou v jistém směru nenahraditelné, že se dá pracovat i jinak. V pohodlí domova, odkud není třeba denně vyjíždět do zaměstnání v centru měst. Díky striktním pandemickým opatřením jsme získali praktickou zkušenost, jak by to mohlo fungovat, kdybychom žili a pracovali ve svém regionu.

Čtvrtá průmyslová revoluce, charakterizovaná mimo jiné také digitální ekonomikou, bude mít v dohledné době i své dopady na život společnosti. Globální koncentrace čehokoli potvrdila svou neschopnost flexibilně řídit cokoli. Vzpomeňme jen na pružnější reakce jednotlivých států na pandemii, ať už si o tom myslíme cokoli, oproti těžkopádné a akce neschopné světové zdravotnické organizaci WHO.

Totéž lze říci i o menších celcích - regionech, městech a obcích, kde už i v minulosti znali logicky své potřeby lépe než v centru. Globální informační propojení umožňuje, aby se menší celky mohly rozvíjet v rámci stejných pravidel po stránce ekonomické i společenské stejně úspěšně jako ty větší. Lapidárně vyjádřeno podle myšlenky známého francouzského filosofa Jacquese Ellula „Mysli globálně, jednej lokálně.“    
 
Současná suburbanizace Prahy vyvolaná zejména vysokými cenami nemovitostí by takto nemusela být vnímána jen negativně, jak se to děje. Například architekt Michal Šourek se domnívá, že stěhování za hranice Prahy znamená začátek obratu v chápání stylu bydlení, když říká: „Kromě reakce na vývoj cen bydlení v metropoli se začíná projevovat také obrat dosavadního trendu koncentrace. Až do konce minulého století „fortune“ dělala velikost: velká firma měla a nabízela větší šanci na úspěch než malá, ve velkém městě byla větší šance „udělat kariéru“, ve velkém městě bylo víc „kultury“ i společenského života. Cesta do (velkého) města byla cestou za materiálním štěstím. Nové technologie toto paradigma změnily – ale koncentrace setrvačností běžela dál. Teprve nyní, zdá se, se trend obrací – lidé si uvědomili, že i z malého města, i z vesnice se mohou podílet na „velké hře“ – ekonomické, kulturní, společenské. Klid, zdravější životní prostředí, příjemnější rytmus života hovoří ve prospěch malých sídel.“

Projekt Zåhrada to je život v Lysé nad Labem (Developer: MS development)

Trend stěhování Pražanů za hranici hlavního města je tak možné z úhlu tohoto pohledu chápat jako určitý krok vpřed, byť ne zcela zamýšlený, ale vyvolaný již vzpomínanými okolnostmi. V každém případě je jisté, že vývoj společnosti iniciovaný čtvrtou průmyslovou revolucí povede časem, nebo možné i velmi rychle, k větší suverenitě regionálních celků různé velikosti v rámci změny globálního prostředí a tím i proměny způsobu života společnosti. Už nebude potřeba tolik jezdit za prací, protože práci budeme mít doma nebo ve svém okolí. A totéž bude platit o jiných oblastech života. Myšlenka Jacquese Ellula by se tak v oblasti bydlení dala parafrázovat ve znění: Mysli globálně, bydli lokálně.

Titulní vizualizace: Zahradní čtvrť Červená skála
 

Další podobné články