Porostou v roce 2024 ceny bytů? Co říká analýza developerů

Poslední data tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska a Trigema, jak je představili jejich zástupci na tiskové konferenci koncem ledna, vzbuzují mírný optimismus. Ta tam je sice doba, kdy se za „covidové bytové horečky“ v roce 2021 prodalo na 7450 bytů a na byty se dělaly pořadníky, po propadu v roce 2022 s 3100 byty však prodej 4000 bytů za minulý rok představuje určitý posun.  Ve srovnání s mimořádně slabým rokem 2022 jde sice jen o 29% nárůst, ale poptávka po nových bytech v Praze se vloni každý kvartál zvyšovala a v posledním čtvrtletí již dosáhla 1300 prodaných jednotek. 

Zatím jsou důvody jen k mírnému optimismu. Na stoupajícím trendu zájmu o koupi nových bytů v Praze se totiž podepsaly různé pobídkové benefity developerů, zaváděcí ceny v nově spouštěných projektech a v posledním čtvrtletí i snížení cen, kdy prodejci nových bytů promítli do cen s předstihem snížení sazby DPH z 15 % na 12 % u bytů do 120 m². 

Díky tomu prodejní ceny v posledním čtvrtletí minulého roku poklesly o 2,7 % na 142 511 Kč za m², což v meziročním srovnání dělá  pokles o 6 %.  Průměrné nabídkové ceny stále zůstávají nad hranicí 150 tisíc Kč/m², ale na trh současně přibylo několik projektů s cenou na úroni 130 000 Kč za m².

Na základě analýzy silné trojky developerů je současná zvýšená poptávka důsledkem stabilizace ekonomické situace a důvěry v její další pozitivní vývoj. Inflace se stabilně snižuje a probouzí se také hypoteční trh, kde podle aktuálních informací ČBA Hypomonitor úroková sazba nových hypoték v prosinci poklesla na 5,65 %. Pozitivní signál vyslala s koncem roku také Česká národní banka, která snížila základní úrokovou sazbu na 6,75 %. Během letošního roku tak existuje šance na snžení hypotečních sazeb pod 5 %. 

"Přesto je potřeba uvedená data potřeba interpretovat opatrně", říká Pavel Velebil z TIDE REALITY, společnosti, která se prodejem developerských projektů zabývá již od roku 1994. "Čtyři tisíce prodaných bytů za rok 2023 jsou nejen pod průměrem předcovidových let 2017-2019, ale i pod výsledky let 2012 a 2013, kdy v Česku teprve doznívala realitní krize a s tím spojená opatrnost kupujících."

Podle Petra Michálka, předsedy představenstva Skanska Residential, a.s., je oživení trhu s novými byty citelné od druhé poloviny loňského roku. „Po období vyčkávání“, jak říká, „vnímáme návrat kupujících k novým bytům jako k bezpečné investici. Roste i počet hypotekárních klientů, čemuž pomáhá už zcela zřejmé uvolňování hypotečních podmínek a nižší sazby. Aktivní jsou i institucionální investoři, kteří budují svá portfolia nájemního a družstevního bydlení. V prodeji nových bytů se tedy vracíme k tradičnímu tržnímu tempu.“  

Porostou v Praze ceny bytů nebo neporostou?

Určitý pokles realizovaných cen bytů, by mohl svádět k dojmu, že v dohledné době ceny novostaveb v Praze významně neporostou. Je však třeba brát v úvahu, že statistiky druhé poloviny roku 2023 ovlivnil kromě časově omezených akcí i realativně vysoký počet prodaných bytů v Praze 9, kde se průměrná cena pohybuje kolem 120-130 tisíc korun za metr čtvereční. Vzhledem k dlouhodobě nejnižším cenám v celé Praze je „devítka“ nejen přitažlivým místem pro nové bydlení, ale i lákadlem pro investory.  Analýza dokládá, že za posledních 10 let zde bylo nejvíce dokončených a prodaných bytů. 

Za Prahou 9 následují v prodejích silné obvody Prahy 5, 4 a 10, za nimiž ty ostatní více či méně tradičně zaostávají. Také i proto, že nemají okrajové části s „levnějšími“ lokalitami a nemohou tedy zájemcům nabídnout nižší cenu. A to i u bytů 1+kk a 2+kk, o něž je stále vysoký zájem. Analýza trojlístku developerů říká, že dnes tvoří tyto menší byty zhruba 70 % prodejů, přičemž 41 % z nich tvoří byty 2+kk. U všech kategorií je ovšem určujícím faktorem cena, která nutí developery zmenšovat plochu bytů. V posledním čtvrtletí minulého roku se tak průměrná velikost prodaného bytu dostala na 57 m².




Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group, je přesvědčený, že k dalšímu poklesu cen nedojde. „Loňský rok byl rokem marketingových bonusů, z čehož mohli kupující výrazně profitovat. V letošním roce se už dá očekávat zcela jiná situace. Předpokládám, že začnou ceny bytů od jara tohoto roku opět růst. A už v příštím roce mohou být o 10 % výše než teď. A zcela jistě dojde i k výraznému omezení klientských bonusů.“ Konec citace.
 

Ceny novostaveb se letos patrně zvýší. O kolik to bude?

To je otázka, na kterou se jen těžko odpovídá. Podle nejnovější zprávy ČNB o finanční stabilitě by nárůst cen bytů v nově stavěných projektech mohl být pětiprocentní.  Tím si ale developeři nejsou jisti. Zatím počítají podle své analýzy se stabilitou cen do letošního jara. Pak očekávají pozvolný růst cen nových bytů v důsledku postupného vyčerpání efektu snížení DPH, rostoucí poptávky a omezené nabídky.



Obr.: Omezená nabídka bytů přetrvává

Loni se však na trh dostalo ve srovnání s dlouhodobým průměrem přibližně o třetinu projektů méně. Nabídku omezily odklady některých developerských projektů způsobené pomalým prodejním tempem prvního pololetí a vysoké stavební náklady, především ceny stavebních materiálů. Část nabídky odčerpala transformace projektů na nájemní bydlení, další část pomalé povolovací řízení nových staveb. Výsledek?  Podle posledních dat ČSÚ se do loňského listopadu v hlavním městě povolilo jen 3 608 bytů v bytových domech, tedy meziročně o 12,6 % méně. 

Růst cen nových bytů je podle názoru trojlístku developerů neodvratný. Tak to charakterizoval na tiskové konferenci za zúčastněné developery i Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema: „Nabídka nových bytů stagnuje na dlouhodobém průměru, který je nedostatečný. Do prodeje se v posledním roce dostal menší počet bytů, než tomu bývalo dříve. Část nabídky odčerpává také stále rostoucí trh nájemního bydlení. S ohledem na komplikace kolem nové výstavby nabídka ani do budoucna nenaroste na dlouhodobě proklamovaných 10 000 nových bytových jednotek za rok, což sebou ponese další růst cen.“

 

Další podobné články