Počty nájemních bytů porostou, klesnou díky tomu nájmy?

Zájem o nájemní bydlení se zvyšuje s tím, jak se ceny bydlení nových bytů šplhají stále do větších výšek. Téměř všechny větší developerské společnosti zařazují do svého portfolia nájemní byty, o kterých, řekněme před dvěma lety, nebylo ještě ani vidu, ani slechu. U nás ovšem dáváme nadále přednost bytům do vlastnictví, protože se zdá, že platit hypotéku je stále výhodnější a nájmy jsou oproti splátkám úvěru tak drahé… Je to ale pravda? 

Už v minulém roce jsme se na jeho počátku ptali, zda nastává éra nájemního bydlení? Hned několik následujících událostí pak potvrdilo, že výstavba nových nájemních bytů dostala loni zelenou. 

Tak například v květnu vyhlásila přední developerská společnost AFI Europe v souvislosti se zahájením výstavby projektu Tulipa Karlín, že končí s výstavbou vlastnického bydlení a všechny další stavěné byty již budou určeny výhradně k pronájmu. Letos v lednu pak přidala ke 170 bytům z Karlína dalších 320 nájemních apartmánů budovaných v rámci čtvrti AFI City na městském brownfieldu ve Vysočanech. Dohromady tak v současné době staví 550 nájemních bytů. „Do konce roku budeme mít na českém trhu dalších 300 bytů se stavebním povolením připravených k realizaci,“ komentoval aktuální strategii AFI Europe Doron Klein, ředitel společnosti pro Českou republiku.

Tulipa Kartín

V červnu se pak developerské duo Jan Kuchař a Jiří Thein v poslední etapě projektu Byty U Dubu rozhodlo od 1. července nabízet 40 malometrážních studií k dlouhodobému pronájmu ve třech typech standardního vybavení. Zájem byl veliký.

Totéž ale platí i o některých investorech a developerech. Osm z nich se v září spojilo a založili Asociaci nájemního bydlení, jejímiž členy jsou významné zakládající společnosti jako Heimstaden Czech, CPI Byty, Czech Home Capital, Správa investic a nemovitostí, Luka Residential, CIB Group, FINEP Holding a fyzická osoba Tomáš Kašpar. Posledně jmenovaný jako viceprezident této společnosti a prezident Vítězslav Vala byli podepsáni pod prvním českým úspěšným projektem nájemního bydlení Luka Living.

Následně v říjnu zahájily developerská společnost FINEP a společnost Zeitgeist Asset Management, která se zabývá developerskou činností a správou nemovitostí pro soukromé a institucionální investory v České republice, Polsku, Maďarsku a Německu, dlouhodobou spolupráci v oblasti nájemního bydlení podpisem smlouvy na prodej 70 bytů v bytovém domě na Barrandově.

Bytový dům na Barrandově - Home Barrandov

Vypadá to, že developeři začali mít o nájemní bydlení enormní zájem a počty nájemních bytů budou v následujících letech významně stoupat. Ceny by tak mohly klesat. Něco naznačila už pandemie. 

Tisíce bytů ke krátkodobému pronájmu pandemie vyprázdnila

Podle údajů developerské společnosti Trigema a realitního serveru Flat Zone z ledna letošního roku vzrostl v Praze počet bytů k dlouhodobému pronájmu v meziročním srovnání o 105 % na 13 627 jednotek. A zvýšená nabídka se samozřejmě projevila. Průměrná cena nájmů se snížila o osm procent na 308 Kč za metr čtvereční (bez poplatků). Nájmy v Praze 1 klesly dokonce o 15 %.
Příčina je zřejmá. Kvůli covidové karanténě skončil byznys s krátkodobými pronájmy sdílené ekonomiky typu Airbnb a vlastníci těchto bytů byli nuceni je dát do dlouhodobého pronájmu. Lze však očekávat, že trh to ale dlouhodobě neovlivní. 

Peter Noack, CEO společnosti Zeitgeist Asset Management, která má rozsáhlé zkušenosti s dlouhodobými pronájmy v řadě evropských zemí, je toho názoru, že „byty určené pro krátkodobý pronájem se zpravidla nacházejí v rušném centru Prahy a jejich vnitřní uspořádání často připomíná hotelový apartmán. Není proto reálné předpokládat, že si podobný byt vybere česká rodina s dětmi za účelem dlouhodobého bydlení.“

Studentské bydlení U Průhonu

Podobně to vidí i Tomáš Kašpar: „Je otázkou, kdo chce v centru Prahy bydlet. Kompletně je vyřazená celá cílová skupina používající auto, protože v centru se zkrátka zaparkovat nedá anebo vás to stojí stovky korun denně. Rovněž takovým bydlením neoslovíte ani s odůvodněním, že to bude mít nájemce blízko do práce. V centru se totiž dnes již moc kanceláří nenachází, proto lze konstatovat, že skutečně kvalitní nájemní bydlení typu servisovaných apartmánů Luka Living, zůstává krizí nedotčeno.“

Do Česka vstupuje nový typ pronajimatelů 

Zatím vytvářejí trh, stejně jako v případě krátkodobých pronájmů, především individuální investoři, kteří začasté „vykupují“ byty k pronájmu v developerských projektech. Novým trendem je ale zájem developerů budovat nájemní bydlení. Tímto směrem se vydaly jen některé společnosti. Pro většinu ostatních je totiž jednodušší, ale i z hlediska konečné ceny výhodnější, prodávat hotové byty, než třeba odprodat projekt nebo bytový dům investičnímu fondu, který jej bude využívat k pronájmu. 

A to si přitom různí institucionální investoři podávají u developerů dveře jako na běžícím pásu. Na první takový obchod, jako je v úvodu zmíněná transakce mezi FINEPem a společností ZeitgeistZeitgeistem navázaly v posledních týdnech dvě významné transakce. Švédský Heimstaden, který je díky loňské akvizici 43 000 bytů v Moravskoslezském kraji největším vlastníkem nájemních bytů v ČR, kupuje od Finepu v holešovické Pergamence byty za 1,2 miliardy korun a největší investici ohlásil rezidenční fond Mint, který se domluvil na akvizici rovných 200 bytů se společností Metrostav Development. Ne všichni developeři na poptávku realitních fondů slyší, ale někteří developeři se pod dojmem z těchto jednání rozhodli stavět nájemní byty sami. Většina investorů a developerů je přesvědčena o tom, že trh nájemního bydlení má u nás před sebou skvělou budoucnost. 

Nabídka bytů k pronájmu poroste, zájem lidí také

Čechy byly ještě nedávno pro nájemní bydlení polem neoraným. Poté co Vítězslav Vala, první prezident Asociace nájemního bydlení, spolu s Tomášem Kašparem uvedli do provozu úspěšný projekt s více než dvěma stovkami nájemních bytů Luka Living, kde je mimochodem velmi obtížné si něco pronajmout, se do hry vehementně zapojili zahraniční hráči. 

Luka Living

„Zájem o nájemní bydlení roste napříč všemi skupinami obyvatel, od studentů a singles až po mladé páry a rodiny. V zemích západní Evropy je nájemní bydlení běžným standardem, ale v České republice, Polsku anebo třeba Rumunsku, kde také působíme, se v kontextu rostoucích cen bytů jedná o nastupující trend. My jsme se proto rozhodli zareagovat včas,“ komentuje nájemní strategii AFI Europe její ředitel pro Českou republiku Doron Klein.

Michal Nečas, jednatel společnosti Zeitgeist Asset Management, která chce v příštích třech letech uvést na trh až 1000 nájemních bytů, potvrzuje, že nájemní bydlení bude pro ně pro ně prioritou: „Naším cílem je z nájemního bydlení udělat atraktivní produkt s jasnými pravidly a standardy, který se stane dostupnou a plnohodnotnou alternativou k vlastnickému bydlení. V této souvislosti na trh brzy uvedeme naši novou značku ꞌHOME by Zeitgeistꞌ, přes kterou budeme nájemní bydlení nabízet, a která bude nájemcům tyto standardy a pravidla garantovat." 

Z českých developerských společností se výrazně angažuje především FINEP CZ, jehož tiskový mluvčí David Jirušek k tomu říká: „Podíl nájemního bydlení, minimálně ve velkých českých městech (Praha, Brno, krajská města) bude v dalších letech postupně růst. My předpokládáme, že v dalších letech připadne přibližně třetina naší produkce na nové moderní nájemní bydlení.“

Velkou perspektivu výrazného zvýšení podílu nájemního bydlení na koláči celkové bytové produkce proto vidí samozřejmě i Tomáš Kašpar: „Je tu velký potenciál růstu,“ vysvětluje. „V Německu, Rakousku jsou čísla mezi vlastnickým a nájemním bydlením prakticky srovnatelná.  Nová mladší generace chce být svobodnější, nechce se zavazovat na desítky let hypotékou na jednom místě. Chtějí cestovat, studovat, nevadí jim změnit bydlení kvůli lepší práci.“

A dále uvádí další důvody k reálnému optimismu: „Kvalita nájemního bydlení se navíc zlepšuje. Zejména díky tomu, že se do nájmů pouští dlouhodobí provozovatelé, kteří mají zkušenosti v této oblasti a často připraví dlouhodobé bydlení podobné tomu v hotelu. Výhodou nájmu je rovněž skutečnost, že se nemusíte prakticky o nic starat a můžete takový byt velmi snadno vyměnit. A také, co je důležité, nájemce vlastně nemusí mít vůbec žádné ušetřené peníze. A to je oproti vlastnické podobě opravdu velké a významné plus!“

Porostou ceny, nebo neporostou?

Řešení je zatím jen v rukách developerů, protože ty nové nájemní byty musí někdo postavit, a stát to v dohledné době určitě nebude. Je dobré, že se na trhu objevili institucionální investoři, ale i ti jsou závislí na developerech, kteří by sice rádi stavěli více, ale vzhledem ke známým byrokratickým průtahům stavebně povolovacích procesů nemohou. Loni bylo sice v Praze podle společné analýzy společností Trigema, Skanska a Central Group prodáno 5800 bytových jednotek, ale Praha by jich k vyrovnání deficitu potřebovalo ročně stavět minimálně 10 000! 

Zatím nic nenasvědčuje tomu, že by v dohledné době mělo množství bytů razantně narůstat. Proto David Jirušek předpokládá, že se „nedostatek bytů projeví díky velmi malému počtu povolení nových bytů i v dalších letech,“ a s tím spojený „růst cen se tak logicky promítne i do cen nájemního bydlení.“

Fragment

Z tohoto pohledu pak vypadají i jinak čísla nárůstu podílu nájemního bydlení. Marcel Soural, předseda představenstva developerské společnosti Trigema, která realizuje projekt nájemního bydlení Fragment, odhaduje „v nejbližších letech podíl nájemního bydlení na celkové roční produkci bytů na 10 % s tím, že by postupně mohl narůstat až na takových maximálně 30 %.“  A David Jirušek skepticky dodává: „V roční produkci nových bytů v Praze to bude změna, ale z celkového počtu bytového fondu v hlavním městě to však bude stále nepatrné číslo.“

Současná situace nájemního trhu sice pro nájemce vyhlíží nadějně, ale vyhlídky už tak optimistické být nemusejí, jak upozorňuje Tomáš Kašpar. „Co se týká nejbližšího období,“ říká, „tak nájemné kleslo zejména v centru Prahy, až o 20 %, takže si nyní můžete pořídit levné bydlení i u Václavského náměstí. Ostatní nájemné nestouplo, ale ani nekleslo, drží se na stejných cenách. Protože ale stále rostou ceny novostaveb, lze očekávat ve střednědobém horizontu i růst nájemného.“
 

Další podobné články