Všeobecně se soudí, že investice do rezidenčních nemovitostí je vzhledem k následnému pronájmu jedním z nejvýhodnějších způsobů uložení volných peněžních prostředků. To je sice nezpochybnitelná pravda, zdaleka to však neznamená, že všichni soukromí investoři, ji kupují za účelem budoucího pronájmu. V praxi to pak může znamenat, že nájemních bytů nemusí být na trhu tolik, aby to znatelně ovlivnilo cenu pronájmů.
Jak upozornila v diskusi na posledním
Stavebním fóru, které se konalo minulý týden pod názvem Rezidence jako investice, Zuzana Chudoba ze společnosti BTR Consulting,
„Češi sice preferují investice do nemovitostí, investiční byty však nezřídka zůstávají prázdné, protože jejich majitelé sázejí na vzestup kapitálové hodnoty, nikoli na výnosy!“
Příčinou může být podle ní fakt, že výnosnost nájmů z nových bytů v Praze dělá zhruba tak jen 2,5 %. Pro porovnání je to kupříkladu v celé ČR podle speciálního indexu UniCredit Bank za měsíc září ještě méně, 1,65 %. A to nájemnímu trhu příliš neprospívá, byť podle odhadu Zuzany Chudoba má 60 % nákupů nových bytů investiční charakter. Mnoha finančně silným soukromým investorům, kteří peníze ukládají nezřídka do koupě třeba až deseti nových bytů, se proto vyplatí sázet spíš na růst ceny nemovitostí než mít při nízkém výnosu starosti s jejich pronájmem. Této strategii odpovídá trend vývoje cen nemovitostí, kdy od roku 2016, tedy za pouhých 5 let, vzrostla cena za metr čtvereční bytové plochy z 60 000 na 120 000 Kč.
Hlad po nových bytech roste
Kromě jiných příčin růstu cen, o kterých tu neustále píšeme, jako je nedostatek nových bytů díky zdlouhavým povolovacím procesům, zvyšujícím se cenám vstupů od ceny volných pozemků až po rostoucí ceny stavebních materiálů apod., vstoupila do hry ještě „doba covidová“, která přinesla zvýšenou inflaci a neobvykle vysoký nárůst úspor obyvatelstva, což jsou důvody, proč ještě více akceleruje hlad rostoucího počtu soukromých investorů po koupi nových rezidencí.
Jak uvedl Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte vytvoří obvykle české domácnosti po odečtení investic ročně úspory v objemu zhruba 100 mld. Kč. Teď v období pandemie podle údajů za 2. čtvrtletí roku 2020 až 1. čtvrtletí 2021 však domácnosti uspořily 500 mld. Kč! „
Část této odložené spotřeby se nyní realizuje, “ konstatoval.
Dalším významný pandemickým fenoménem doby podporujícím doslova „hon“ na koupi nových rezidencí je strašák zvyšující se inflace. Podle Petra Hány se inflace bude do konce roku pohybovat okolo 4 %, což je víc než třeba v listopadu krizového roku 2008. Pokud však odečteme potraviny a pohonné hmoty dosahuje dokonce 4,8 %. A přestože se zvyšují sazby hypotečních úroků, podle Gepard Finance v listopadu tohoto roku na 3,7 %, zájem o nákup nemovitostí neutuchá. Málokdo z investorů totiž předpokládá, že by se mohlo příští rok něco významně změnit, spíš naopak.
Rok 2021 - rok institucionálních investorů
Zatímco v minulých letech tvořil trh nájemního bydlení především zájem soukromých osob jako investorů, letošní rok zaznamenává obrat. Jak v diskusi zdůraznil Tomáš Běhounek z advokátní kanceláře bnt attorneys in CEE, která se specializuje na transakce institucionálních investorů, kteří hledají ke koupi vhodné rezidenční objekty ještě před zahájením jejich výstavby, aby je mohli podle svých představ provozovat, „
poptávka je enormní, kupci developery doslova atakují.“
Na základě údajů Deloitte bylo v letošním roce podepsáno v Praze ke koupi osm projektů s 1670 byty, na trhu se etablovaly silné společnosti jako Heimstaden, Zeitgeist Asset Management, Mint Investments a další. Podle Zuzany Chudoba
„zahraniční investoři aktivně monitorují český, zejména pražský trh a hledají nájemní projekty nejméně se 150 byty s průměrnou velikostí obytné plochy okolo 45 m2.“
Při známém nedostatku nových projektů to ale nemají tak jednoduché, protože developeři vědí, že byty si sami rychle a dobře prodají. Navíc někteří z nich, jako například AFI Europe nebo Trigema, stavějí samostatné projekty nájemní bydlení, které budou sami provozovat, jiní vyčleňují pro nájemní bydlení alespoň část svých větších projektů, nejlépe ve velikostech nad 1000 bytů. Velká část developerů však zatím váhá. Trend je ovšem jasný: nájemní bydlení v podání institucionálních investorů a některých developerů bude čím dál tím víc ovlivňovat trh nového bydlení.
Soukromý versus institucionální
Jak už bylo v úvodu řečeno, soukromí investoři dnes sázejí raději na zisk v podobě růstu ceny nového bytu a tím i zhodnocení své investice, pokud nový byt nepovažují jen jako možnost uložení volných peněžních prostředků, které tím příliš neztrácejí na ceně, zatímco institucionální podnikatelé nové byty kupují výlučně k pronájmu. Pro zájemce, který má na výběr mezi bytem pronajímaným soukromníkem nebo firmou, představuje institucionální nájemní bydlení nespornou výhodu profesionálního přístupu k nájemníkovi. A to soukromým investorům/pronajímatelům nepochybně zkomplikuje život, protože najít vhodného a slušného nájemce bude pro ně čím dál tím obtížnější a časově náročnější.
Na rozdíl někde až od příliš „amatérského“ způsobu pronájmu, který přináší oběma stranám i velká rizika, bude totiž nájemní bydlení v podání institucionálních investorů určitou zárukou jistoty a kvality pronájmu, jemuž budou dávat potenciální klienti přednost. Jak v diskusi zdůraznila Zuzana Chudoba:
„Realizací čistě nájemních projektů, které budou provozovat zkušení manažeři bytových portfolií, dojde jednoznačně ke kultivaci nájemního trhu v České republice.“ Není pak jisté, že soukromí investoři budou moci z různých osobních důvodů s tímto trendem držet krok.
SDÍLET
Další podobné články
Všeobecně se soudí, že investice do rezidenčních nemovitostí je vzhledem k následnému pronájmu jedním z nejvýhodnějších způsobů uložení volných peněžních prostředků. To je sice nezpochybnitelná pravda, zdaleka to však neznamená, že všichni soukromí investoři, ji kupují za účelem budoucího pronájmu. V praxi to pak může znamenat, že nájemních bytů nemusí být na trhu tolik, aby to znatelně ovlivnilo cenu pronájmů.