Nastává éra nájemního bydlení? Najde se řešení pro co nejširší okruh zájemců? Co na to developeři?

Ještě tak před dvěma až jedním rokem to byla čirá utopie. Všichni, ne-li všichni developeři, považovali výstavbu nájemního bydlení z různých důvodů za příliš riskantní podnik. Stačilo stavět nové byty pro vlastníky, kteří se sami měli rozhodnout, jestli v zakoupené jednotce budou bydlet, nebo budou byt pronajímat. Jenže leccos se začalo měnit od té doby, kdy ceny bytové plochy začaly stoupat do závratných výšek a nájmy kopírovaly s určitým zpožděním jejich růst. Své sehrála i restriktivní opatření České národní banky, která ztížila celé řadě klientů přístup k hypotékám, a tím i k vlastnickému bydlení. To přimělo některé developery změnit svůj přístup. Letos se zdá, že se s projekty nájemního bydlení „roztrhne pytel“.  

Tak například společnost Finep plánuje prezentovat svou nabídku projektu nájemního bydlení v průběhu roku 2020 v rámci svých stávajících rezidenčních lokalit. A že jich má hodně. Tomáš Pardubický, generální ředitel českého FINEPu se vyjádřil lapidárně: „Stojíme na prahu nové éry nájemního bydlení, jehož podíl začne pomalu růst a trh, developeři i koncoví zákazníci se na tuto změnu v nabídce bydlení musejí připravit.“ 

Britská čtvrť (FINEP)

A Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema, která již na jaře začne stavět svůj první projekt nájemního bydlení, dodává: „Některé rezidenční projekty, které se připravují, jsou v zajímavých lokalitách. Část z nich se bude navíc po svém dokončení pyšnit kvalitní architekturou a vybavením. To láká nejen ty, kteří zde hledají trvalé bydlení, ale také zájemce o bydlení přechodné.“
 

Recept podle Luka Living

Je nepochybné, že zvýšený zájem developerů podnítil i velmi úspěšný počin, jímž byl doslova průkopnický projekt nájemního bydlení Luka Living. Tvůrci projektu, Vítězslav Vala a Tomáš Kašpar, vsadili v době, kdy něco podobného působilo v českých podmínkách jako akt šílenství, na výstavbu nájemního domu s více než dvěma sty bytových jednotek. Nejenže získali za svůj projekt celou řadu prestižních ocenění, ale prokázali, že za určitých podmínek je výstavba nájemního bydlení finančně zajímavá jak pro developera, tak pro klienty. Všechny byty jsou permanentně pronajaty. 

Připomeňme některé nezbytné předpoklady, které nelze u tohoto typu bydlení opomenout, a které u Luka Living byly naplněny v míře více než vrchovaté. 

Tím nejdůležitějším, bez čeho si dobře pronajímatelné bydlení nelze vůbec představit, je poloha. Ta je vždy důležitá, u nájemního bydlení však ještě důležitější. „Developerům se vyplatí připravovat projekty nájemního bydlení zejména v blízkosti centra města nebo zastávek městské hromadné dopravy. Výhodou je, pokud je přímo či v okolí v objektu restaurace a některé obchody a služby,“ upozorňuje Marcel Soural.

Smart byty Stodůlky (Trigema)

V případě Luka Living je poloha prakticky ideální.  Objekt vznikl přímo u stanice metra trasy B Luka. Obchodní centrum, restaurace, fitness a další obchody či služby jsou jakoby součástí bydliště. Kousek od domu se nachází rozsáhlý Centrální park, který je oblíbeným místem sloužící jak k odpočinku, tak i ke sportu. Najít takovou polohu se pokaždé stoprocentně nepodaří, ale ten, kdo bude hledat v budoucnu pronájem, může si být jist, že jej najde v místě s dobrou dopravní dostupností a dostatečnou infrastrukturou.

Trend je jasný: Plně vybavené byty

Zatímco fyzické osoby raději pronajímají nezařízené byty, protože přece jen mají často oprávněnou obavu ohledně škod vzniklých na majetku při užívání bytu, půjdou developeři zcela jistě opačnou cestou, jak ukazuje projekt Luka Living. Byty jsou plně vybavené, připravené k okamžitému nastěhování, ale i odstěhování.  Nechybí plně zařízené kuchyně s elektrospotřebiči, nábytek na míru, účelná sanita, různé vychytávky, jako například sklápěcí postele v garsoniérách atd.

Tento trend potvrzuje i Marcel Soural, když říká: „Moderně vybavený byt je k pronájmu zajímavější. Většina nájemců nepočítá s tím, že by si bytovou jednotku více vybavovala. Předpokládá spíš, že minimálně základní vybavení v podobě kuchyně, pračky a části nábytku bude v bytě již připraveno. V opačném případě by si v případě, kdy se chce z bytu odstěhovat, musel většinu těchto věcí relativně složitě odvážet.“

Vzorový byt Luka Living

Martin Satar z Tide Reality, který se pronájmům věnuje od roku 1993, k tomu dodává: „Potenciálními nájemci pro byty jsou nejen mladé české páry, ale i cizinci, kteří v Praze pracují a žijí. U bytů 2 + kk a menších směřuje poptávka jednoznačně k zařízeným bytům, plně vybavené byty hledají tři čtvrtiny zájemců. Naproti tomu cizinci s vyššími finančními limity, kteří dávají přednost bytům 3 + kk a větším, požadují rovným dílem byty zařízené a nezařízené.“

V neposlední řadě budou developeři u nájemního bydlení klást velký důraz na vybavení bytového domu, respektive jeho technického zázemí a širokého zázemí služeb obyvatelům domu. Luka Living je postaven v nízkoenergetickém standardu (PENB třídy A), protože energetická náročnost šetří provozovateli jeho vlastní kapsu, což klasickým vlastníkům může být někdy i jedno. V domě funguje tříděný shoz odpadu z chodeb rovnou k popelnicím, v podzemních garážích jsou umístěny nabíjecí stanice pro elektromobily, k dispozici je kompletní spektrum služeb včetně 24hodinové ostrahy. 

Vzorový byt Luka Living

Marcel Soural naznačuje i další možnosti uspořádání nájemních objektů, když říká: „Trendem bývá také tzv. coliving, tedy sdílené bydlení, kdy jsou části prostor, jako jsou třeba kuchyně, společenské místnosti či chodby společné.“
Jak je vidět je nájemní bydlení v tomto pojetí odlišným typem bydlení, než jsme byli dosud zvyklí.

Tomáš Kašpar, spoluautor projektů Luka Living a Albertov rental apartments, jinak také majitel Key consulting Estate, předpovídá v tomto směru zcela jednoznačný vývoj: „Budoucnost nájemního bydlení vidím v rezidenčních komplexech určených pouze pro nájem. Na rozdíl od nájmu v jednotlivém bytě, který si jednotlivec koupil například na investici. Důvody jsou poměrně jednoduché. Celá budova je už dopředu dobře promyšlená, staví se tak trochu jako hotel a ve svých útrobách pak také často nabízí část hotelových služeb. Od zajištění bezpečnosti až k profesionální správě a službám.“

Sázka na „mileniály“ a „kravaťáky“ 

Uvedené záměry developerů naznačují, jak říká Marcel Soural, že „většina současných zamýšlených projektů nájemního bydlení je určena především pro vyšší a střední třídu.“

Koneckonců i součástí průkopnického projektu Luka Living jsou kromě standardně, přitom však moderně vybavených bytů, také luxusní apartmány ve vyšších podlažích, které nabízejí kromě překrásných výhledů také nadstandardní zařízení: sauny, krby, bary, nepřímé led osvětlení, oblouková francouzská okna a inteligentní smart systémy. 

Vzorový byt Luka Living

„Už nejde o druhořadé byty s použitým vybavením, ale moderní byty se službami a servisem, jejichž způsob bydlení často navrhoval interiérový architekt,“ podotýká Tomáš Kašpar. 

Sázka na movitější klientelu, která vyžaduje kvalitní bydlení se zázemím takřka hotelových služeb, neodpovídá sice potřebám většiny zájemců o pronájem, přesto má však nepopiratelný úspěch.  

„Nájmy jsou ideální pro mladé lidi, kteří se nechtějí hypotékou finančně vázat na třicet let, a na jedno místo. Také pro lidi, kteří jsou v Praze za prací,“ upozorňuje Tomáš Kašpar.

Poznamenejme, že oproti koupi bytu bylo nájemní bydlení vždy lepší alternativou pro dobře situované managery nebo úředníky, lidově nazývané „kravaťáci“, kteří hledali pro přechodný pobyt v hlavním městě komfortní bydlení s veškerým servisem, které jim nezřídka platili i jejich zaměstnavatelé. Novým jevem je generace tzv. mileniálů, tedy mladých lidí narozených na počátku tohoto tisíciletí, která si začíná slušně vydělávat, a chce se věnovat svým zálibám či cestování. Mají zkrátka jiný životní styl, splácet hypotéku a přitom „dřepět“ na jednom místě jako jejich rodiče je prostě nebaví.   

Vyřeší problém nájemního bydlení spolupráce s městskými částmi?

Jak se ukazuje, jsou developerské projekty nového nájemního bydlení zaměřeny na movitější klientelu a při zvyšující se nedostupnosti vlastnického bydlení problém cenově přiměřeného pronájmu pro širší okruh zájemců zatím neřeší.  
Co ale není, může být. Rozhodující je fakt, že řada developerů dostala chuť věnovat se i nájemnímu bydlení a spatřuje v něm přes jisté překážky i určité výhody. 

„Pro developera nájemní bydlení znamená, že má objekt i nadále ve svém portfoliu a může jej dále zhodnocovat. Tedy že mu přináší pravidelný příjem. To je v době, kdy se nové projekty komplikovaně a zdlouhavě povolují, samozřejmě zajímavé. Na druhou stranu s novým nájemním bydlením je i nadále spojena řada problémů – ať už v oblasti legislativní, tak daňové. Náročná je rovněž samotná správa nemovitosti z důvodu toho, že se zde někteří obyvatelé častěji mění,“ říká Marcel Soural.

Někteří z developerů hledají určité možnosti ve spolupráci se státem, respektive městskými částmi, na jejichž území projekty připravují. 

Juraj Murín, ředitel Vývoje projektů Skanska Reality, vidí jako jednu z možností spolupráce variantu, kdy „obec, coby vlastník pozemku, dá developerovi k dispozici svůj pozemek a ten mu na základě předem sjednaného a transparentního obchodního modelu dodá hotové nájemní byty. O takovou formu spolupráce“, jak uvádí Juraj Murín, „se zajímáme např. v rámci našeho rezidenčního projektu Modřanský cukrovar, kde je v našem sousedství situován malý pozemek ve vlastnictví Hlavního města Prahy.“

Port Karolina 2 (Skanska Reality)

Jenže tenhle model má svá úskalí: „Postrádáme jasně definovaná pravidla spolupráce mezi veřejným a soukromým sektorem,“ říká Juraj Murín a dodává: „Otázka nájemního bydlení by měla být strategickým zájmem při rozvoji města, nikoli samotných městských částí. Z naší pozice vidíme, že městu chybí nejen připravené pozemky, investorská práva a know-how, ale hlavně vize a ucelená koncepce plánování a výstavby nájemních bytů.“

Mohlo by to být ideální řešení. Za stávajících podmínek projednávání těchto otázek městskými zastupitelstvy se ale zdá být spíš v nedohlednu. Reálněji se tak jeví jiná cesta.

Přijdou i na náš trh investiční fondy?

V Evropě významně ovlivňují trh nájemního bydlení investiční společnosti. Skanska s tím má bohaté zkušenosti. Juraj Murín je v tomto ohledu ale trochu skeptický: 

„Ve Skandinávii jsou stabilně etablovaní tzv. institucionální investoři, kteří jsou schopni kupovat stovky bytů najednou a posléze je pronajímat. V Česku takové finanční skupiny, resp. fondy, které by spravovaly portfolio tisíců nájemních bytů, nemají tradici. V poslední době se sice začíná objevovat stále více investičních skupin, ale ty jsou zejména lokálního charakteru a zatím nevytvářejí dostatečný tržní potenciál pro vstup velkých zahraničních skupin. Nejen proto je Česko v oblasti nájemního bydlení v jiné pozici než Skandinávie.“ 

Poněkud optimističtěji vidí situaci Tomáš Pardubický z FINEPu, když říká.“ Trh si v dalších letech projde významnou změnou, kdy se na staronovou formu bydlení zaměří u nás institucionální investoři jako investiční či penzijní fondy.“ 

V současné době určují, stejně jako v minulosti, ráz trhu nového nájemního bydlení soukromí investoři. Developeři odhadují, přesná čísla jsou obtížně zjistitelná, že u některých projektů je až 30 % nových bytů následně využíváno k pronájmu. Některé nové projekty avizují, že by do nich mohly být zapojeny investiční fondy, nebo by mohly být určeny i pro běžnou klientelu. Budeme vás o nich informovat. 

Pokud se na tento trh dostanou nově chystané developerské projekty nájemního bydlení, nepochybně se zvýší nabídka zejména v oblasti luxusního bydlení pro vyšší a střední třídu. Tím se uvolní řada bytů, které nesplňují díky svému zázemí parametry komfortu, jaké vyžaduje tato skupina klientů. Každopádně je jasné, že tato zvýšená nabídka sice situaci na trhu nájemních bytů zatím nevyřeší, může však alespoň zpomalit růst cen pronájmů. 

Titulní foto: Luka living
 

Další podobné články