Kdy se zastaví růst cen?

Tato otázka jako by se v pozadí prolínala diskusním setkáním, které organizoval 9. prosince časopis Stavební fórum ve Vienna House Andel´s Praha. Poslední letošní akce, samozřejmě v nouzovém stavu jen za asistence kamer, nabízela v adventním čase zamyšlení na téma pod názvem Perspektivy ekonomiky, výstavby a realitního trhu aneb jaký bude rok 2021. V tomto prognostickém oboru se však v období pandemické krize málokdo cítí prorokem, takže rozprava účastníků se spíš zabývala důvody, proč ceny nemovitostí, hlavně nových bytů stále rostou, a jak tento růst zastavit, což není dobré jak pro klienty, tak také pro developery.

Co se na českém trhu bude dít v nejbližším období se snažil nastínit David Navrátil z České spořitelny, který v kontextu vývoje světové ekonomiky předpokládá, že v příštím roce se leden, únor a březen ještě ponesou v duchu protiepidemických opatření, léto bude vypadat obdobně jako letos, ale na podzim možná přijde další vlna epidemie, pokud vše neovlivní v pozitivním smyslu vakcinace. Když to půjde dobře, dá se očekávat jisté ekonomické oživení ve druhém a třetím čtvrtletí. 

Pandemické trendy

V každém případě hospodářská nejistota a stále nízké úrokové sazby posilují chuť investovat do koupě nových bytů. Nejde přitom jenom o využití bytů k pronájmu nebo koupi bytů jako třetího pilíře důchodového zabezpečení, kterým se lidé zabezpečují na stáří. Ing. Igor Klajmon z developerské společnosti Sekyra Group, která letos začala realizovat v oblasti mezi Smíchovským nádražím a autobusovým nádražím Na Knížecí největší projekt v historii Prahy, novou městskou čtvrť Smíchov City, uvedl, že vzhledem k pandemii přistupovali k prodeji bytů I. etapy opatrně a připravili do nabídky jako investiční bydlení větší počet malých bytů. K jejich překvapení se ale našla řada klientů, kteří chtějí v projektu skutečně bydlet a dochází k jejich spojování. Chuť dobře a kvalitně bydlet tedy ani v pandemii neutuchá.

V projektu Smíchov City dochází ke spojování menších bytů

A další pandemický efekt. Karanténa nás uvěznila v našich domácnostech tak, že developeři začali uvažovat o koncepci bytů s home office. Eduard Forejt, Development Director Passerinvest Group, který rozebíral kancelářský trh, však upozornil, že home office nebude tak horké zboží, jak se mnozí domnívají. Má mnoho nevýhod, ať už jde o nerušené prostředí, domácí oblékání, ztrátu sounáležitosti s firmou atd., ale hlavním nedostatkem je fakt, že to není „plnohodnotná náhrada práce v kanceláři, chybí osobní kontakt, protože zkušenosti nelze předávat po internetu.“ Už po krizi v roce 2008 se ukázalo podle řady studií, že i samotní zaměstnanci se nakonec rádi vracejí do kanceláře a home office považují spíš za trest. A dále. Ne každý má k tomu vhodné prostředí a jedna místnost v bytě navíc představuje dodatečnou investici ve výší zhruba 1 milion korun. A to se nevyplatí jak zaměstnanci, tak i firmě. Podle Eduarda Forejta tak odpověď na otázku, zda „budou takové kanceláře ještě v době postcovidové nebo ne, zní: Je nutné, aby byly?“

A nakonec další z trendů, na který upozornil architekt Michal Šourek z MS architekti. „Pandemie ukázala, že nám nestačí virtuální veřejný prostor mobilů a počítačů, ale že potřebujeme fyzický kontakt ve veřejném prostoru.“ Ať už jde o park, bulvár, sportoviště apod. „Pokud architektura není umístěna ve veřejném prostoru, tak to není architektura, je to pouze stavitelské dílo.“ 

V souvislosti s kvalitním veřejným prostorem však pro developery a veřejný sektor vzniká jiná otázka, která se výrazně promítá do ceny bydlení, a o níž se široce diskutovalo. Kdo to zaplatí?

Obec nebo developer: Souboj nebo spolupráce?

Logicky vzato by se měla o veřejný sektor, tedy především občanskou vybavenost, starat příslušná obec, město, či městská část, zatímco developer by měl stavět a odvádět daně. Tak to ale není, jak si stěžují developeři. Veřejná správa nemá peníze a vybudováním školy, mateřské školky nebo revitalizaci parku podmiňuje novou výstavbu. „Nejhorší pro developera je, když obec nebo městská část nemá peníze,“ což pak prakticky znamená, že se právě on musí „postarat, aby kolem projektu vzniklo kvalitní veřejné prostranství. Například u našeho projektu Dock jsme museli zaplatit na 90 miliónů korun za vyčištění dna říčního zálivu a dekontaminaci zanedbaného území přístavu,“ uvedl Omar Koleilat z developerské společnosti Crestyl.

Ovšem ani protistrana to nemá jednoduchá, jak vysvětila Lenka Burgerová zástupkyně Městské části Praha 7. „Každý projekt představuje zátěž občanské vybavenosti, když přibude 2000 bytů, musí MČ vybudovat k tomu příslušnou infrastrukturu. Developeři zjišťují, zda bude dost míst ve škole, naopak lidé v okolí výstavby se zase ptají, zda se při dalším přírůstku podaří dostat jejich děti do školy. A to vše musíme vyřešit.“ 

Vyčištění zálivu a přístaviště v projektu DOCK stálo na 90 milionů korun

Developeři se sice dohodli, že budou přispívat na infrastrukturu obce nebo městské části částkou 500 Kč za metr čtvereční bytové plochy, ale „každá výstavba naloží na obec vyšší náklady, než je ten příspěvek 500 Kč," zdůraznila Lenka Burgerová. Různé tahanice kolem těchto investic sice nakonec skončí určitou dohodou o spolupráci, v konečném výsledku však developerskou investici do okolního prostoru zaplatí kupující ve zvýšené ceně bytu.  

Pokud je projekt větší, nebo výrazně větší, jako například Smíchov City, je prostor pro dohodu veřejné správy a developera širší. V tomto případě se developer domluvil s Městskou částí na revitalizaci Radlické ulice jejím rozšířením směnou pozemků s městem, podél ní výstavbou cyklostezky, a dokonce zrušil demoliční výměr na starou sokolovnu, kterou se rozhodl rekonstruovat. „Chceme pokračovat v kulturním a společenském životě starého Smíchova, nechceme stavět jen jednotlivé domy, ale vytvářet prostředí,“ řekl Igor Klajmon, který blíže představil účastníkům fóra tento ojedinělý projekt. Tvář této městské části ještě výrazně změní a její potenciál značně posílí vybudování moderního terminálu Smíchovského nádraží, který se díky plánované vysokorychlostní trati stane důležitým dopravním uzlem zajišťujícím rychlé spojení s Bavorskem a západní Evropou, jak řekl při jeho prezentaci Ing. Lukáš Tittl z IPR Praha.

Ne vždy jde ale vše tak „hladce“ a praxe, kdy tyto náklady zvyšují ceny bytů neuspokojuje ani jednu z účastněných stran. Jak z to ven?

Stará sokolovna u Radlické ulice v projektu Smíchov City projde rekonstrukcí 

Daně jako neřešená příčina 

Na tom se všichni zúčastnění shodli. Řešení je jednoduché – daně. Tak například DPH. Z pohledu velkého developera je to z průměrného bytu „milion korun na DPH, když máme 500 bytů, tak je to půl miliardy a ty peníze se do projektu nijak nedostávají,“ řekl Igor Klajmon. 

Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů, to propočítal detailněji, když hovořil o příspěvku developerů městským částem: „My těch 500 kč/m2 vnímáme jako trest za to, že jsme stavebně aktivní. Celostátně se vyprodukuje 14 mld korun na daních, 11 až 12 mld si vezme stát, 1 mld kraje, 1,9 miliard připadne městům a obcím a jen 550 milionů dostane Praha. To je velmi málo, protože tak veřejný sektor nevidí přímý finanční dopad, když se na jeho území staví.“

Lapidárně to vyjádřil Omar Koleilat: „Je to deformovaný způsob daní. Naše daně nedostává městská část. Ať je jasno v daních, co kam jde.“

V západní Evropě dostávají v městech a obcích ze státního rozpočtu mnohonásobně víc a změna by byla víc než žádoucí. Lenka Burgerová to vidí jako systémovou chybu, když řekla, že se musíme rozhodnout, zda budeme řídit stát seshora nebo zezdola, my jej centralizujeme!“ 

Kdy se růst zastaví?

Jak se účastnící shodli, ze strany státu zatím v oblasti daňové politiky nelze nic očekávat. Když k tomu připočteme zvyšující se ceny stavebních pozemků, stavebních prací a materiálů nebo zdlouhavý povolovací proces, pak je světlo na konci tunelu ještě hodně daleko.  

Ondřej Zabloudil z poradenská společnosti Deloitte vidí důsledky této politiky: „Nůžky mezi cenami bytové plochy a průměrnou mzdou v Praze se stále víc a víc rozevírají, v roce 2002 jste potřebovali na průměrný 70 m² byt 9 ročních hrubých mezd, dnes jich potřebujete 11, u panelových domů je růst ještě strmější.“ Vzhledem k vysokým cenám bytů dochází k suburbanizaci měst jako je Praha, Brno, ale i České Budějovice. Za městem si lidé mohou pořídit dům se zahradou za cenu bytu, čím dále od města, tím větší, jak dokládají statistiky. Lidé tak utíkají z měst, ale zároveň do nich dojíždějí, což přináší obrovské dopravní problémy. Praha tak má ve skutečnosti 2 miliony obyvatel, Brno 700 000. Dalším problémem je přepočet na obec, která má u nás v průměru 1600 obyvatel. To je málo. V Dánsku obce sloučili a mají i desítky tisíc obyvatel. Lépe se tak plánuje, dělají územní rozhodnutí nebo je možné efektivnější sdílení občanské vybavenosti. Je to příklad i pro nás?

Určitým řešením pro Prahu může být letošní založení Pražské developerské společnosti, která je však v reálném provozu teprve od října. V portfoliu má 400 000 m² městských pozemků, od pár tisíc metrů čtverečních až po třeba 100 000 m². Sama by stavět neměla, ale má projekty připravit do stádia územního rozhodnutí. Pak by zde mohlo vzniknout třeba „družstevní bydlení nebo bydlení ve stylu v Německu populární Baugruppe, nebo městské nájemní bydlení. Jen část pozemků se bude transferovat do privátní sféry, “ jak informoval přítomné o záměrech PDS její ředitel Petr Urbánek. Snahou společnosti je poskytnout Pražanům nájemní bydlení za příznivých podmínek.

Je to chvályhodný cíl, který však sotva ovlivní v podmínkách, za kterých se v Praze realizuje bytová výstavba, ceny pražských bytů. Takže na úvodní otázku, kdy se zastaví růst cen, nelze za stávající situace dát uspokojivou odpověď, jak ukázalo i jednání posledního letošního Stavebního fóra.
 

Další podobné články