Brownfield kontra Greenfield. Vyřeší výstavba uvnitř města dostupnost bydlení v Praze? (I. část)

Zdá se to být tak jednoduché. Developeři mají k dispozici pozemky pro 109 000 bytů, z toho se 70 000 nachází na brownfieldech. Praha ovšem potřebuje stavět takových 10 až 13 000 bytů ročně, aby uspokojila poptávku po bydlení a tím možná mohla postupně zažehnat bytovou krizi. Zatím se jich staví s bídou zhruba polovina. Kdyby se ovšem jen na některých brownfieldech začalo brzy stavět, pak by se na bytovém trhu ocitlo rázem o několik stovek a možná i tisícovek bytů více. 

Optimisté mezi developery se domnívají, že by taková zvýšená nabídka mohla zastavit růst cen a zvýšit dostupnost bydlení. Skeptici pochybují, protože povolovací procesy se stále neúměrně táhnou, a navrhují prosadit ve větší míře výstavbu na zelených loukách, kde by se dalo stavět rychleji, snadněji, a hlavně levněji než na brownfieldech, což by se i promítlo v konečných cenách bytů. 

Tal Grozner, ředitel developerské společnosti Star Group, která realizuje v Praze 8 rozsáhlý projekt Nové Chabry, jako zastánce výstavby na tzv. greenfields říká: „Vnímáme rostoucí využití brownfieldů developery. My se ubíráme jinou cestou, novostavby na okrajích Prahy jsou pro zákazníka cenově dostupnější, navíc nabízejí vysoký standard bydlení.“ 

Velká část developerů, mezi něž patří hlavně Central Group, developer č.1 a největší vlastník brownfieldů v Praze, sice počítají s tím, že výstavba na brownfieldech je dražší a vyšší náklady se tím i promítají do konečných cen pro zákazníka, na druhé straně však produkce velkého množství bytů, kterou lze dnes uskutečnit pouze na brownfieldech, nabízí kromě určité stabilizace cenového růstu ještě další přidanou hodnotu, výhodnou jak pro nové rezidenty, tak i pro Prahu samotnou.  

Vizualizace návrhu projektu Parková čtvrť, který vzniká na místě bývalého nákladového nádraží na Žižkově (Central Group)

Radek Ježdík, tiskový mluvčí Central Group, k tomu říká: „Náklady na výstavbu jsou na brownfieldech vyšší než na zelené louce a každý investor zde musí počítat s náklady na dekontaminaci a demolice, které jsou často velmi vysoké a mohou jít až do stovek milionů korun. Přesto je výstavba na podobných pozemcích pro Prahu velmi užitečná, protože se brownfieldy nejen nacházejí v místech s již existující a obvykle i dostatečně kapacitní veřejnou dopravou, ale jsou také dobře napojeny na dopravní i technické sítě.“

Obojí je z určitého úhlu pohledu pravda. Co by ale bylo lepší?

Co čtvrť, to zanedbaný brownfield

Řekněme hypoteticky, že kdyby se pražské brownfieldy začaly nejpozději zastavovat alespoň před takovými pěti lety, nemuseli bychom se dočkat tak strmého růstu cen bytů, jakého jsme dnes svědky. Je to samozřejmě čirá spekulace, v mnohém však vypovídá o významu pražských brownfieldů, které už po léta zůstávají ladem. 

A že jich je dost. Jen si vezměte namátkou ty, na kterých se dnes prodávají byty nebo se už staví. Tak například v místě bývalé továrny Elektra realizuje FINEP projekt Nová Elektra, dřívější Nuselské mlékárny hostí projekt Nová „Nuselská“ developerské společnosti Trigema, Moravská stavební – INVEST, a. s., se angažuje v přestavbě bývalé pivovarské kalírny v Holešovicích, Vivus začal s demolicí budov a odvozem zeminy v projektu Vivus Kolbenova. Na spadnutí nebo v blízké přípravě jsou třeba projekty jako Michelské pekárny a Modřanský cukrovar od Skanska reality, Avia Letňany od Odien Real Estate, Smíchov City od Sekyra Group, Nuselský pivovar od Penta Real Estate. A pokud bychom chtěli jmenovat brownfieldy největšího rezidenčního developera Central Group, pak by to zabralo opravdu hodně místa. Připomeňme ten, o kterém se nejvíc mluví, brownfield na místě již nefunkční věže bývalého Telecomu, který se pod názvem Centrum Nového Žižkova možná bude realizovat v avantgardním pojetí proslulé architektky Evy Jiřičné, nebo hned o kousek dál Parkovou čtvrť vznikající na rozsáhlém území chátrajícího Nákladového nádraží Žižkov.

Na místě bývalých Nuselských mlékáren se realizuje projekr Nová "Nuselská" (Trigema)

Zkrátka, v každé pražské městské části najdeme kus zdevastovaného a léty zpustlého industriálního území, které by již dávno mohlo sloužit jinému účelu. Jenže i přes zájem developerů neslouží. Kde je příčina?

Stručná historie developerského času 

Promiňte malou odbočku, ale pro pochopení toho, co se dnes děje na brownfieldech je to důležité. Když totiž dnešní velcí čeští developeři v polovině devadesátých let začínali v malých kancelářích se skrovným kapitálem a bez podpory bank, tak na rezidenční výstavbu na území krachujících státních podniků a následné nepotřebné infrastruktury socialistického hospodářství neměli ani pomyšlení.  

Stavělo se, kde se dalo, kde to dovolovaly vyřešené vlastnické vztahy, nebo změny územního plánu pocházejícího ještě z dob socialistického plánování. Na větší projekty měly pouze developerské, dnes již neexistující společnosti založené bankami, jako například A-Trade (Komerční banka) nebo IPB Real (Investiční a poštovní banka), jehož projekt Parukářka byl mimochodem zároveň prvním projektem novodobé rezidenční zástavby na brownfieldu, protože vznikl na místě továrny zvané Kapslovna, kde se vyráběla zapalovadla z bílého střelného prachu.

Teprve s rozvojem hypotečního bankovnictví a schválením územního plánu v roce 1999 nastal skutečný boom bytové výstavby odehrávající se především na volných pozemcích, což zejména v okrajových partiích Prahy byla území na tzv. zelených loukách. Dalo se zde stavět rychle, levně, jednoduše. A mohlo by to i pokračovat, kdyby pozemky k výstavbě nezačaly docházet, protože nový metropolitní plán, který měl být původně schválen v roce 2010 nenabíral kvůli neustálým změnám zpoždění. Poslední fixní datum jeho schválení je rok 2022 s tím, že by měl platit od 1.1.2023. 

To už se ovšem mezitím pozornost developerů i městských orgánů začala obracet jiným směrem. Všichni si začali uvědomovat, že v centru, i širším centru města, je spousta nevyužitých pozemků na tzv. brownfieldech, kde by se dalo stavět. 

Brownfield jako pulsující rezidenční čtvrť

Nedá se říci, že by developeři nikdy neměli o brownfieldy zájem. Nejeden projekt se odehrával na území bývalých továren. Po některých zbyl v rezidenčním projektu alespoň komín, který připomíná, industriální minulost dané lokality, jako třeba v místě bývalých Křižíkových závodů v projektu Metrostavu Bydlení Cibulka, nebo v nedávno dokončeném projektu KKCG Real Estate top´rezidence na území bývalé Baráčkovy cihelny. Jinde už nic nepoznáte, jako například na rozsáhlém území vysočanských továren ČKD, Praga a dalších, kde vybudoval FINEP pod názvy Nová Harfa a Harfa Park zcela novou rezidenční čtvrť o tisíci bytech. Nebo u Anděla, kde rakouská společnost UBM Bohemia a holandská ING Real Estate změnily areál bývalé „tatrovky“ tak, že si už její minulost připomínají jen pamětníci. 

Velmi zdařilým projektem proměny zanedbaného a takřka hororově zpustlého brownfieldu v moderní městskou čtvrť je projekt Rezidence Waltrovka developerské společnosti Penta Real Estate. Na území bývalé továrny Walter Motors vzniklo a vzniká postupně 650 bytů a 47 komfortních rodinných řadových domů v architektonické symbióze atraktivně vyhlížejících kancelářských budov, obchodů, restaurací a dalších služeb, ale také dvouhektarového parku s procházkovými trasami, fontánami, dětskými hřišti, různými uměleckými artefakty a další zelení mezi domy. Waltrovka je v tomto pojetí prototypem větších rezidenčních čtvrtí, jaké by mohly na brownfieldech vznikat a dále pak žít svým životem.

Rezidence Waltrovka vyrostla na zdevastovaném ůzemí letecké továrny Walter Motors (Penta Real Estate)

David Musil, business director Penta Real Estate s tím také počítá, když říká: „Waltrovka je dnes fungující moderní, krásný kus města, ale to neznamená, že se některé služby nemůžou v průběhu času měnit. Výborně se daří supermarketu, dobrým tahem bylo přemístění pošty z vilové čtvrti v Jinonicích. Jsou tam dvě kantýny, které oceňují hlavně zaměstnanci kanceláří, brzy bude otevřena velká restaurace v historické budově Walter, která prospěje celé lokalitě. Různých obchodů je tam dost, přesto si myslím, že této části Prahy 5 jen pomůže další rozvoj města směrem ke stanici metra Radlická. Postavíme tady mimo jiné 450 bytů, dohromady se současnou zástavbou už to bude velmi atraktivní místo jak pro život, tak i pro každého obchodníka. Kdysi zapomenuté místo se tak stane jednou z nejživějších bytových lokalit Prahy.“

Zásadní proměna širšího středu metropole

Řekněme, že podobně velkých brownfieldů jako Waltrovka je v širším centru a centru města hned několik. Největším z nich je patrně 110 hektarové území Bubny-Zátory, které je již několik desetiletí doslova otevřenou ranou v samotném centru metropole.  Podle návrhu územní studie by se zde už do pěti let mohla začít stavět městská čtvrť pro 25 000 obyvatel. Uvažuje se tu také o výstavbě moderního koncertního sálu, který Praze zoufale chybí. 

Již letos na jaře začne prodej bytů a posléze i výstavba rozsáhlého projektu Smíchov City developerské společnosti Sekyra Group, který zásadně promění lokalitu smíchovského nádraží v multifunkční čtvrť plnou zeleně, která nabídne klidné bydlení pro zhruba 3300 obyvatel, kanceláře pro 9000 pracovních míst a v centru města park o výměře srovnatelné s Valdštejnskou zahradou včetně zelení osázené pěší zóny o šířce 28 m a délce 900 m. Stejný developer rozvíjí v podobném duchu další projekt na území brownfieldu v oblasti nákladového nádraží Praha – Žižkov, kde se na jeho revitalizaci podílí spolu s dalšími investory, kterými jsou Penta Real Estate a Central Group. 

Již letos se začíná budovat I. fáze rozsáhlého projektu Smíchov City, který zásadně změní ráz prostředí mezi autobusovým nádražím Na Knížecí a Smíchovským nádražím (Sekyra Group)

Nejdále ze všech je posledně jmenovaná společnost, která by jako první mohla začít s výstavbou své části území. Pod názvem Parková čtvrť převáží v projektu rezidenční zástavba doplněná o obchody, služby a restaurace v parterech bytových domů. Důraz kladou v Central Group hlavně na vytváření příjemného veřejného prostoru se zelení, vodními plochami a mosty v hlavní pěší ose, stromořadím v ulicích ale třeba i zelení v poloveřejných vnitroblocích s místy sloužícími k relaxaci. Hned v sousedství, na místě bývalého Telecomu, vzniká další projekt téhož developera v avantgardním pojetí světoznámé architektky Evy Jiřičné, která zde navrhuje kromě bytů také rozsáhlé komerční prostory v dolních patrech staveb pro restaurace, kavárny, obchody a služby. Součástí projektu je také mateřská školka s velkou zahradou a dětským hřištěm.

Hyzdící nefunkční věž bývalého Telecomu vystřídá možná v tomto zpracování podle světoznámé architektky Evy Jiřičné projekt rezidenční čtvrti s názvem Centrum Nového ŽIžkova (Central Group)

Pokud by se v blízké době realizovaly na brownfieldech jen tyto výše uvedené projekty proměnila by se dost výrazně tvář centra naší metropole. A to jsme ještě nevyjmenovali celou řadu těch „menších“, které se na brownfieldech chystají.

Město krátkých vzdáleností

Podle výsledků nedávného průzkumu veřejného mínění, který zadalo Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) agentuře Ipsos, dává více než polovina z 500 dotazovaných Pražanů dává přednost výstavbě na brownfieldech. Nevyužívané bývalé tovární areály v širším centru Prahy označilo za ideální místo k výstavbě 51 procent. Ovšem dalších 26,3 procenta by preferovalo rozšiřování města do krajiny a výstavbu na okrajích metropole. To není zrovna málo.

Světový trend udržitelného rozvoje měst ovšem upřednostňuje revitalizaci brownfieldů před výstavbou na zelené louce, protože město tzv. krátkých vzdáleností je nejen výrazně levnější na správu a provoz, ale lépe se v něm také žije. Stejný názor zastává i Institut plánování a rozvoje (IPR) hlavního města Prahy.

Mgr. Marek Vácha, tiskový mluvčí IPR říká: „Z hlediska udržitelnosti je výstavba ve vnitřním městě na rozdíl od rozšiřování do okolí ekologická a ekonomická. A to jak pro město, tak i pro jeho obyvatele. Velká část obyvatel Středočeského kraje nadále pracuje na území hlavního města, což vytváří konstantní nápor na síť dopravních komunikací, která v důsledku toho kolabuje. Mnohdy i kilometrové kolony, tvořící se v dopravních špičkách na hlavních tazích jsou toho dostatečným dokladem.“ 

Už letos se začne zvelebovat v I. fázi projektu Rohan City nevyužitá plocha Rohanského ostrova (Sekyra Group)

To však není ten hlavní důvod, protože jak Marek Vácha uvádí „budoucnost Prahy je v jejím smysluplném zahušťování. Faktem totiž zůstává, že nejoblíbenější části města, jako například Vinohrady či Holešovice, mají hustotu okolo 200 osob na hektar, tedy 8x vyšší než celopražský průměr. Díky hustší zástavbě město prosperuje. Ušetří se zejména na infrastruktuře, což v praxi znamená, že je potřeba méně trubek, kabelů, asfaltu či kolejí. Jedna pouliční lampa svítí v širším centru pro stovky obyvatel, na okraji pro jednoho… Současně je doprava lépe napojena do okolních čtvrtí. Lidé díky kratším vzdálenostem nemusí tak často využívat auta, mohou více chodit pěšky či využívat hromadnou dopravu, čímž se sníží i výše emisí. Díky zahušťování města lze také zbylé plochy na jeho okraji ponechat jejich původní funkci. To znamená, že se kvůli výstavbě nemusí v takové míře kácet lesy či využívat orná půda. Zahušťování navíc podporuje budování vztahů ve městě. Osobních, ale i komerčních.“

Vše tedy mluví ve prospěch brownfieldů. Jenže, jak se ukazuje, uvést tuto teorii do praxe, není zas tak jednoduché, jak ukazujeme v pokračování Brownfield kontra Greenfield 2. část

(konec I. části)
 

Další podobné články