Brownfield kontra Greenfield. Vyřeší výstavba uvnitř města dostupnost bydlení v Praze? (II. část)

Koncem dubna schválila Rada hl. m. Prahy založení nové městské příspěvkové organizace s názvem Pražská developerská společnost (PDS). Od 1. června by se pak PDS měla profesionálně věnovat správě nemovitostních aktiv hlavního města Prahy, z nichž velká část se nachází na brownfieldech. 

V praxi by to mělo znamenat, že by měl městský developer nikoli sám stavět, protože s tím nemá zkušenosti, ale lépe komunikovat se soukromými společnostmi a koordinovat tak společný postup, který by v jistém ohledu napomohl výstavbě dostupného bydlení ve všech jeho formách (vlastnické, družstevní, nájemní). Důležité je to slovo napomohl, protože problémů, které brání výstavbě na brownfieldech je víc než dost.

Kde je na brownfieldech zakopaný pes?

Ponechme teď stranou některé okolnosti, které obecně komplikují život všem developerům, ať už na brownfieldech nebo na zelených loukách.  O těch nejdůležitějších, jako je dlouhodobá neexistence nového metropolitního plánu, nebo byrokratických překážkách, které protahují povolovací proces nezřídka na víc než desetiletí, a jejichž řešením by měl být vznik nového stavebního zákona, už byly popsány stohy papíru. 

Kromě nich však revitalizaci a výstavbě na brownfieldech brání víc než kde jinde další problémy. Jedním z těch důležitých jsou nevyjasněné vlastnické vztahy. Stát si s brownfieldy nechtěl dělat starosti, a tak co mohl, to rozprodal. Brownfieldy tak mají i desítky vlastníků.

Výsledkem jsou komplikovaná jednání mezi zainteresovanými stranami, což potvrzuje i Marek Vácha, když říká: „Problémem výstavby na brownfieldech je zejména roztříštěná majetková struktura. Revitalizace brownfieldů musí být vždy dohodou všech klíčových aktérů. IPR proto připravuje ve spolupráci s městem a městskými částmi plány a postupy, abychom byli se všemi relevantními hráči v území schopni nalézt dohodu nad jejich postupným rozvojem, a to v řádech desítek let.“

Ani v případě, kdy jsou, nebo by byly vlastnické jasné, ještě není vyhráno. Dlouhotrvající povolovací procesy totiž zasahují do několika volebních období. Co zastupitelstvo, to zpravidla, i když ne vždy, odlišný názor.  

Jan Chabr, radní Hlavního města Prahy pro oblast správy majetku a majetkových podílů, k tomu říká: „S každou novou politickou reprezentací přichází i přehodnocení dříve schválených projektů a výběrových řízení.“ 

Ale ani tehdy, když jde všechno z hlediska zastupitelstev hladce, se věci nehýbaly kupředu, jak by se dalo předpokládat. Ing. Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group, a. s., shrnuje zkušenosti developera na smíchovském brownfieldu: „Proces změny územního plánu na Smíchově trval deset let, tedy tři volební období. Změna byla přitom vždy podporována samosprávou a nebyla nikým vážněji napadána, podařilo se nám dosáhnout společenský konsensus, že do města přináší novou příležitost a kvalitu.“  Příčinu vidí v tom, že v této době „docházelo ke změnám územně plánovacích politik, kdy původní běžný jev rozrůstání města byl upozaděn a politika územního rozvoje začala podporovat právě rozvoj brownfieldů, které benefitují z infrastruktury města.“

Budoucí tvář areálu Nuselského pivovaru, jenž byl v doslova havarijném stavu  (Penta Real Estate)

Zatímní, a bohužel na brownfieldech ne vždy fungující spolupráce developerů a městských částí, může přinést úspěšné řešení, jak uvádí David Musil: „Osvícené vedení městské části, které podporuje zástavbu brownfiledů, a zná dobře potřeby lokality je samozřejmě velkou výhrou. V případě Waltrovky byla spolupráce výborná a za poslední dobu je to stejné i u Nuselského pivovaru. Bývalá továrna v Jinonicích byla velkou ekologickou zátěží, areál Nuselského pivovaru byl pro změnu v havarijním stavu, dlouhodobě uzavřený veřejnosti. Bylo zjevné, že změna je pro město i místní obyvatele vítaná, proto jsme v podstatě žádné komplikace neměli“

Někdy ovšem ani developer sám neví, kde je zakopaný pes, jak říká Radek Ježdík z Central Group: „Například na kontaminovaném brownfieldu po továrně Barvy Tebas ve Vysočanech letos uplyne 11 let od podání žádosti o změnu územního plánu a zatím stále bez výsledku. Přitom developerský projekt plánovaný na tomto místě problematický není a všichni včetně městské části jsou zajedno, že na tomto pozemku má dojít ke změně a revitalizaci.“

Když jde o peníze

To je patrně jeden z největších problémů, jestliže už jsou všechny ty předešlé vyřešeny. Poté totiž přichází otázka: Kdo to zaplatí? Z pohledu veřejné správy developer, protože chce stavět, a městské části na to nemají. 
Řeč je o technické infrastruktuře, především o komunikacích, ale také o mateřských a základních školách. Často je to podmínka, která neúměrně navyšuje nákladovou položku developera, a mnohdy je neakceptovatelná, protože zatěžuje finance natolik, že by byty byly neprodejné. 

Typickým příkladem je brownfield na místě skladového areálu v Praze 6 Ruzyni, kde by se již dlouho mohlo stavět nebýt podmínky ohledně financování potřebné základní školy. Central Group by tu mohl v projektu Westpoint realizovat kolem 2200 nových bytů, řadu služeb, obchodů, restaurací a kaváren a také velké náměstí s parkem. A navíc je ochoten v souladu s připravenou smlouvou zdarma vybudovat pro městskou část čtyři mateřské školy za zhruba 100 milionů korun. A nejen to, převést do vlastnictví městské části i plně zainvestovaný pozemek o velikosti zhruba dvou hektarů pro velkou základní školu i s velkým sportovním areálem. A to i s projektovou dokumentací a vyřízeným stavebním povolením.

Westpoint Ruzyně - bydliště pro obyvatele 2200 bytů s veškerou občanskou vybaveností. Stavět ale nelze bez základní školy (Central Group).

Zkrátka, developer s lecčím počítá, i když je logické, že veřejné školství a páteřní infrastrukturu by za normálních okolností mělo platit město, kdežto developer by měl platit daně, z nichž by adekvátní část směřovala k městským částem, aby na jejich výstavbu měly. Konkrétně z DPH by to podle rozpracovaného návrhu mělo být 35 % namísto stávajících 32,5 %. Celostátně by potom platilo, že obce a kraje, které nesou největší zátěž spojenou s novou výstavbou, by od státu ročně získaly na své investice zhruba o 11,7 miliardy Kč více. Na Prahu by z této částky připadlo kolem 1,9 miliardy Kč, za což se dají postavit například 3 až 4 velké spádové základní školy.

Pražští developeři navíc navrhují, aby byl pro veřejné instituce zřízen fond, do kterého by rezidenční development přispíval částkou 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy, což by dělalo zhruba 50 tisíc korun za byt. „Při 5600 prodaných nových bytech v loňském roce by tak Praha mohla získat jen od bytových stavitelů kolem 280 milionů korun na veřejné investice," říká šéf Central Group Dušan Kunovský. 

Pokud by se dal vyřešit ten problém, že developer by nemusel platit za to, co by měla hradit veřejná správa, nebo se podle určitého klíče vzdal určitého procenta svého příjmu ve prospěch infrastruktury, která bude tak jako tak sloužit jeho klientům, pak by nemusela zejména na větších brownfieldech s velkou rezidenční zástavbou, které se bez takové mateřské nebo základní školy určitě neobejdou, narůstat cena bydlení. Zatím to tak není, takže když už dojde po nekonečných jednáních k realizaci projektu, tak to nakonec v ceně bytu stejně zaplatí jeho nový majitel.   

Zastaví rozvoj brownfieldů růst cen?

Bylo by ideální, kdyby se po překonání dříve zmíněných obtíží dostaly hned na několika brownfieldech do prodeje stovky, ne-li tisíce bytů. Otázkou je, co by to udělalo s trhem. Mohl by se tak zastavit růst cen bytové plochy, nebo mají pravdu kritici, kteří tvrdí, že cenová dostupnost bydlení bude ještě horší, protože většina brownfieldů se nachází v centru nebo širším centru města?

Podle Radka Ježdíka (Central Group) by se „příliv většího počtu bytů na trhu určitě projevil. Minimálně tak, že by se tempo růstu cen zpomalilo. Větší konkurence může vyvolat tlak na snižování cen a ty mohou v některých lokalitách, ve který se dostane na trh více bytů, mírně klesnout. Nedá se ale očekávat, že by se na trh v jeden okamžik dostalo tolik bytů, aby to mělo dramatický vliv na snížení cen. Je potřeba si uvědomit, že rostou ceny pozemků i ceny stavebních prací, takže prostor pro výrazné zlevňování v Praze určitě není.“

S tím souhlasí i Leoš Anderle (Sekyra Group), který dodává, že stavební náklady stoupají i „díky růstu kvality, stavíme dnes domy s téměř nulovou spotřebou tepla, objevují se běžně rekuperace, vnější stínění, máme menší prodejní plochu ve vztahu k celkové hrubé ploše stavby. Do ceny se promítají také vysoké režie letitých povolovacích procesů.“ Takže, jak říká, „cenová politika Smíchov City je přibližně 10 % nad pražským průměrem, odpovídá to ale průměrné ceně v projektech ve stejně bonitních lokalitách.“

Návrh zástavby největšího pražského brownfieldu Bubny-Zátory, kam by se mohlo vejít až 25 000 obyvatel (IPR Praha)

Z pohledu významných pražských developerů se s cenami i při větším počtu nových bytů tedy nic podstatného nestane, i když k jistému poklesu může dojít, jak upozorňuje David Musil (Penta Real Estate): „Logika trhu je neúprosná – v centru nemůžete uvažovat o dostupném nebo dokonce sociálním bydlení. To je nesmysl, takhle to není v žádném evropském městě. Praha má ale velké množství rozvojových ploch i mimo centrum, a přitom stále dopravně velmi dostupných MHD. Pokud se změní legislativa, bytová výstavba dostane zelenou a s množstvím bytů bude s velkou pravděpodobností klesat i jejich cena, to je jednoduchá matematika tržního prostředí.“

Pokud jde tedy o brownfieldy v centru města, nedá se žádný významný pokles cen očekávat, ale jak říká Leoš Anderle, „nelze prohlásit, že výstavby na brownfieldu musí být vždy dražší, například lokalita bývalých čokoládoven v Modřanech, kterou rozvíjíme již od roku 2004 a nyní stavíme poslední, čtvrtou etapu projektu, je cenově pod celopražským průměrem.“

Jak vidno, jsou brownfieldy a brownfieldy. Ty v centru, byť by na nich mohlo být postaveno velké množství bytů, ceny bytové plochy v průměru nesníží. Ty v širším centru by mohly trh určitým způsobem pozitivně ovlivnit, pokud by se ovšem začaly realizovat ve větším měřítku než dosud. Jenže ani to není tak jisté. Většina z nich je oproti běžné výstavbě na zelené louce ještě navíc zatížena náklady na demoliční práce, odvoz dekontaminované zeminy, nebo náročnou restaurací památkově chráněných objektů. 

Své zkušenosti s tím má Penta Real Estate u svých „brownfieldových“ projektů: „Historické budovy jsou na brownfieldech darem i prokletím,“ říká David Musil. „Zvednou vám náklady minimálně o deset procent, musíte řešit technologické komplikace, o všem se dohadujete s památkáři. Dávají ale místu úžasnou atmosféru a většinou mají dostatečnou technickou infrastrukturu. Postavíte novou, urbanisticky vyladěnou čtvrť a díky budovám tohoto typu máte pocit, že tam stála odjakživa. V samotné budově pak vzniknou atypické prostory, o které je nebývalý zájem. Tak tomu bylo u historického Waltera, aktuálně u Nuselského pivovaru, jak jsem zmínil těch 450 bytů pod Waltrovkou – tam bude z prastaré budovy slévárny restaurace. Komplikace s historickými objekty k brownfieldům patří, je ale třeba brát je jako výhodu a svým způsobem jako opravdový dar.“

Kdo na to má?

Bylo by jistě ideální, jak pro developery, tak i pro zájemce o nové bydlení, kdyby se začalo stavět ostošest, ceny by tak klidně mohly jít o něco dolů, protože klienti by nakupovali jako zběsilí. 

Jenže ideální scénáře neexistují. Každý developer ví, že může stavět jen podle toho, jak se prodává. Z tohoto důvodu probíhala výstavba na velkých plochách vždy po etapách. Otázkou je, zda se najde při dnešních, ale zcela jistě i při budoucích nepříliš odlišných cenách, dost zájemců, kteří by si nové bydlení kupovali.   

Jestliže víme, že brownfieldy se z velké části nacházejí v centru nebo širším centru města, pak nabízené bydlení jistě nebude z těch nejlevnějších. Už současný trend naznačuje, že se v předpokládaných krásných objektech při současných cenách bytové plochy nebudou z velké části nacházet nejvíce potřebné byty optimálně vhodné pro rodinné bydlení, tedy 3 + kk a větší, ale převážně menší byty 1 + kk a 2 + kk využitelné zejména pro soukromé investory. A protože se jedná o centrum, nebo širší centrum, pak nikoli pro dlouhodobý pronájem, ale pro lukrativní podnikání krátkodobých pronájmů typu AirBnB. Koronavirová krize může tento trend na čas zastavit, ale je otázkou, zda ho dlouhodobě může změnit. 

Developeři to nevylučují. Ale zatím jako Leoš Anderle (Sekyra Group) říkají: „Předpokládám, že přijde trend zmenšování bytových jednotek s cílem snížit celkovou cenu bytu a přijde trend nájemního bydlení.“  Už dnes, jak uvádí „nadpoloviční část kupujících byty dále pronajímá. Rádi bychom přispěli ke kultivaci trhu a nabídli institucionalizovanou formu nájemního bydlení, kdy vzniknou jasná pravidla nájemního vztahu.“ 

A David Musil (Penta Real Estate) podotýká: „Nájemní bydlení je dneska trend, samozřejmě se o tom bavíme, ale rozhodnuto není. V případě Nuselského pivovaru už je hotový projekt, preference je byty prodávat. V Praze ale budeme stavět byty ještě v řadě dalších míst, je tak docela dobře možné, že s nájemním bydlením začneme také. Zatím se nám vyplácí byty postavit a prodat. To se ale může časem opravdu změnit a nejenom naším rozhodnutím ale třeba i posunem celého trhu.“

Radek Ježdík (Central Group) to sice v současné době nepřipouští, ale uvádí, že by to mohli brát v potaz: „Zvažujeme všechny možnosti, ale prodej nám dává zatím největší ekonomický smysl. O projektech s nájemním bydlení proto v blízké budoucnosti neuvažujeme. Již 26 let se zabýváme prodejem nových bytů, domů a pozemků a u této činnosti hodláme setrvat i v dalších nejbližších letech.“


Návrh budoucí tváře Rezidenční čtvrti Tesla Hloubětín (Central Group

Co není, může časem být. Faktem je, což už všichni developeři vědí, že si již dnes podle neověřeného odhadu (přesná čísla jsou obtížně zjistitelná), kupuje z různých důvodů byt jako investici 20 až 30 % soukromých investorů. S rozvojem brownfieldů by takových, zejména lukrativně krátkodobě pronajímaných bytů mohlo být ještě daleko víc. To by zajisté mohlo vést ke snížení celkové kvality bytové plochy, určité degradaci životního prostředí budoucích obyvatel, a nakonec i k "vylidnění" těchto lokalit, jako je tomu díky AirBnB v Praze 1.

To si uvědomuje i pražský magistrát. A protože je na mnohých brownfieldech jedním z majitelů i město či městská část, pak je cílem Prahy, jak říká Marek Vácha „najít s ostatními majiteli a developery vzájemnou shodu nad výstavbou na těchto plochách.“ 

Tato pozice by podle Marka Váchy mohla umožňovat městu „regulovat cenu bytů či nájemného za poskytnutí stavební parcely. Jedná se například o tzv. projekty PPP (public-private-partnership), kdy město za určitý vklad (např. v podobě pozemku) získá určitou část bytů v rámci soukromé developerské výstavby. V loňském roce v tomto kontextu vznikla na IPR Kancelář městského koordinátora, která má za úkol vytipovávat vhodné městské pozemky na výstavbu a hledat alternativy a možnosti dostupného bydlení v Praze.“

Recept à la Koronavir

Současný stav bytové výstavby připomíná gordický uzel problémů, které se jen obtížně, komplikovaně a velmi pomalu rozuzlují. Nekonečné diskuse kolem metropolitního plánu jej odsunuly na rok 2023, totéž se zdá opakuje u stavebního zákona, který by měl platit od začátku příštího roku.  Alexandr Makedonský svého času vyřešil rozpletení zašmodrchaného klubka podle pověsti jednoduše tím, že jej přetnul mečem. 

Dnešní koronavirová krize ukazuje, že některé životně důležité problémy, a bytová krize mezi ně nesporně patří, je třeba urychleně řešit podobným způsobem. I za cenu chyb, které zákonitě vzniknou. Ať už se to týká výrazného zjednodušení povolovacího procesu, rychlého schválení, byť nedokonalého metropolitního plánu, úpravy daní či zavedení státní podpory nájemního bydlení apod.

A už se takové hlasy ozývají. „Stát by měl mimo jakoukoli pochybnost začít výrazně investovat. Jestliže se sníží soukromé investice třeba ve stavebnictví, je ideální příležitost zvednout ty ve veřejné sféře. Můžeme použít třeba i stav legislativní nouze, abychom zrychlili stavební řízení," řekl v rozhovoru pro iDnes.cz ekonom Miroslav Zámečník.

I přes koronavirouvou krizi se Sekyra Group pouští do výstavby první fáze projektu Smíchov City na jednom z nějvětších pražských brownfieldů, Budou se po letech nesnází moci na svých projektovaných územích připojit i další pražští developeři?

Stav nouze, to je přesně ta situace, ve které je teď bytový trh. Podle analýz Sdružení pro architekturu a rozvoj má jedna investovaná miliarda ve stavebnictví pozitivní dopad na jiné obory ve výši 2,3 miliardy korun. Výrazný multiplikační efekt zejména bytové výstavby by tedy mohl razantně nastartovat i hospodářství devastované koronavirovou epidemií. A kde jinde by to mohlo být než na brownfieldech, které tvoří více než dvě třetiny volných pozemků, na kterých by se mohlo stavět. 

Jinak by to totiž mohlo skončit tím, čeho se mnozí obávají. Krizovým scénářem určité rychlé a levné formy panelové zástavby na zelených polích v okrajových územích Prahy jako v éře rozvinutého socialismu. Ne, že by to muselo být v určitých oblastech špatně, protože developeři i tady umějí hezky a kvalitně stavět. V požadovaných parametrech, které vyžaduje urbanisticky kultivované osídlení Prahy, by to však nebylo to nejlepší, co by hlavní město mohlo potkat.  
 

Další podobné články